Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm khắc phục các vướng mắc phát sinh sau thời gian triển khai Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ với hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và xây dựng. Theo hồ sơ trình thẩm tra sơ bộ, dự thảo được thiết kế theo hướng tinh gọn, đẩy mạnh phân cấp, cắt giảm điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường chuyển đổi số trong quản lý thị trường bất động sản. Bản trình thẩm tra mới nhất gồm 10 chương, 62 điều, giảm khoảng 30% số điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2026: Cập nhật mới nhất, điểm thay đổi và lộ trình thông qua
Tóm tắt nhanh: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2023, do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo. Bản dự thảo mới nhất được đưa ra góp ý (hội thảo ngày 6/8/2026) gồm 10 chương, 61 điều — giảm khoảng 22 điều so với luật hiện hành (83 điều). Dự thảo dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.
Mục lục
1. Bối cảnh và lý do sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực đến nay đã hơn một năm thi hành. Tuy nhiên, quá trình triển khai đã bộc lộ những vấn đề mới phát sinh, đặc biệt gắn với việc sắp xếp lại địa giới hành chính, tổ chức lại bộ máy nhà nước và vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp trên cả nước. Đây là lý do chính khiến cơ quan quản lý nhà nước phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số quy định của luật này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật liên quan (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư...).
Song song đó, định hướng xuyên suốt của đợt sửa đổi lần này là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cắt giảm thủ tục hành chính, tránh phát sinh thêm giấy phép con, tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2. Cơ quan soạn thảo và lộ trình trình Quốc hội
Cơ quan chủ trì soạn thảo: Bộ Xây dựng.
Cơ quan thẩm định: Bộ Tư pháp.
Tên gọi dự thảo: Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thay thế Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.
Theo thông tin công bố tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 diễn ra ngày 6/8/2026, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết dự thảo dự kiến được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Trọng tâm xuyên suốt của lần sửa đổi là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với cải cách thủ tục hành chính.
Lưu ý: đây là tiến độ theo kế hoạch được công bố tại thời điểm bài viết cập nhật; do quá trình xây dựng luật còn tiếp tục lấy ý kiến các bên, mốc thời gian và nội dung chi tiết có thể được điều chỉnh trước khi Quốc hội biểu quyết thông qua chính thức.
3. Kết cấu dự thảo Luật: 10 chương, 61 điều
Theo bản dự thảo được đưa ra thảo luận gần nhất (đầu tháng 8/2026), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, giảm khoảng 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (10 chương, 83 điều) — tương ứng mức tinh gọn khoảng 27–30% tổng số điều. (Một bản dự thảo trước đó, công bố ngày 10/7/2026, có 62 điều; số liệu tiếp tục được điều chỉnh qua các vòng lấy ý kiến, cho thấy quá trình xây dựng luật vẫn đang diễn ra.)
Chương | Nội dung chính | Số điều (dự kiến) |
|---|---|---|
I | Những quy định chung: phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, giải thích từ ngữ, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, công khai thông tin, hành vi bị nghiêm cấm, điều kiện kinh doanh, hình thức và phạm vi kinh doanh với người nước ngoài/Việt kiều/tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài | 10 điều |
II | Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn | 07 điều |
III | Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai | 04 điều |
IV | Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản | 07 điều |
V | Chuyển nhượng dự án bất động sản | 04 điều |
VI | Hợp đồng kinh doanh bất động sản (gồm 2 mục: loại hợp đồng/hợp đồng mẫu và chuyển nhượng hợp đồng) | 06 điều |
VII | Kinh doanh dịch vụ bất động sản, đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề (sàn giao dịch, môi giới, tư vấn/quản lý bất động sản, đào tạo – sát hạch chứng chỉ) | 13 điều |
VIII | Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản | 03 điều |
IX | Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (điều tiết thị trường; nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước) | 05 điều |
X | Điều khoản thi hành (hiệu lực thi hành, quy định chuyển tiếp) | 02 điều |
Về cơ bản, dự thảo kế thừa các nội dung cốt lõi của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm: kinh doanh nhà ở/công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; chuyển nhượng dự án bất động sản; và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điểm bổ sung là các quy định làm rõ hơn những trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật.
4. Những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo
4.1. Làm rõ khái niệm nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Dự thảo sửa đổi, bổ sung để làm rõ hơn các khái niệm như "nhà ở", "công trình xây dựng có sẵn" — tránh cách hiểu, áp dụng không thống nhất như thực tiễn thi hành luật hiện hành từng gặp phải.
4.2. Siết chặt điều kiện với căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng
Đối với căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình được bán, cho thuê mua, dự thảo bổ sung thêm nhiều điều kiện chặt chẽ hơn, như: công trình phải được đầu tư đúng quy định; đủ điều kiện đăng ký quyền sở hữu tài sản; xác định rõ chức năng sử dụng, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai; và phải được xây dựng trên loại đất phù hợp theo quy định pháp luật.
4.3. Quy định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư
Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo cụ thể hóa hơn trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản trong quá trình kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
4.4. Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh
Dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo hướng làm rõ: việc công khai thông tin thuộc trách nhiệm trực tiếp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
4.5. Phân cấp thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án
Theo định hướng phân cấp, phân quyền, thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nhằm rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cho doanh nghiệp.
4.6. Cắt giảm số lượng điều khoản, tinh gọn văn bản
Như đã nêu ở mục 3, dự thảo giảm khoảng 21–22 điều so với luật hiện hành, thể hiện định hướng rà soát, loại bỏ các quy định trùng lặp, chồng chéo hoặc đã được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng...).
5. So sánh nhanh: Dự thảo sửa đổi vs. Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Tiêu chí | Luật KDBĐS 2023 (hiện hành) | Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) |
|---|---|---|
Số chương | 10 chương | 10 chương |
Số điều | 83 điều | 61 điều (dự kiến, giảm ~22 điều) |
Thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án | Thủ tướng Chính phủ (với một số trường hợp) | Đề xuất chuyển về UBND cấp tỉnh |
Điều kiện với condotel, officetel | Quy định chung, chưa thật cụ thể | Bổ sung nhiều điều kiện cụ thể hơn |
Trách nhiệm công khai thông tin BĐS | Có quy định nhưng chưa rõ chủ thể chịu trách nhiệm | Làm rõ thuộc trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS |
Định hướng cải cách | — | Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm thủ tục hành chính |
Bảng so sánh mang tính tổng hợp từ nội dung dự thảo đang lấy ý kiến; số liệu và nội dung chi tiết có thể thay đổi cho đến khi luật được Quốc hội thông qua chính thức.
6. Ý kiến từ doanh nghiệp và các bên liên quan
Tại hội thảo góp ý ngày 6/8/2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có ý kiến đóng góp cụ thể vào nội dung dự thảo. Đơn cử, liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án, đại diện Tập đoàn Sun Group đề xuất xem xét lại yêu cầu buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng dự án. Theo doanh nghiệp này, trên thực tế các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ tài chính còn lại, thay vì bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn tất trước.
Đây là một trong nhiều góp ý cho thấy quá trình xây dựng dự thảo vẫn đang tiếp tục được điều chỉnh trên cơ sở tiếp thu ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia và cơ quan quản lý.
7. Tác động dự kiến đến thị trường bất động sản
Rút ngắn thời gian thủ tục hành chính: Việc phân cấp thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án về cấp tỉnh được kỳ vọng giúp doanh nghiệp giảm thời gian chờ đợi so với cơ chế trình Thủ tướng Chính phủ hiện nay.
Minh bạch hóa thông tin thị trường: Quy định rõ trách nhiệm công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần hạn chế tình trạng thông tin dự án không rõ ràng, gây rủi ro cho người mua.
Kiểm soát chặt hơn phân khúc condotel, officetel: Các điều kiện bổ sung có thể khiến chủ đầu tư phân khúc này phải chuẩn hóa lại hồ sơ pháp lý dự án trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Đồng bộ với mô hình chính quyền hai cấp: Việc sửa luật gắn với thực tiễn sắp xếp lại địa giới hành chính và bộ máy nhà nước giúp tránh khoảng trống pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp.
Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ tiếp tục triển khai, vận hành hiệu quả hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống", đồng bộ và kết nối liên thông từ Trung ương đến địa phương, tạo thuận lợi cho việc khai thác thông tin và chuyển đổi số trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.
8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do cơ quan nào soạn thảo?
Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì soạn thảo; Bộ Tư pháp là cơ quan thẩm định hồ sơ dự thảo.
Dự thảo có bao nhiêu chương, bao nhiêu điều?
Theo bản dự thảo mới nhất được đưa ra thảo luận đầu tháng 8/2026: 10 chương, 61 điều (giảm khoảng 22 điều so với luật hiện hành).
Khi nào dự thảo được trình Quốc hội và dự kiến thông qua?
Dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026, theo thông tin công bố tại hội thảo góp ý ngày 6/8/2026. Đây là mốc thời gian dự kiến, có thể thay đổi theo chương trình nghị sự thực tế của Quốc hội.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có còn hiệu lực không?
Có. Cho đến khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật số 29/2023/QH15) vẫn là văn bản đang có hiệu lực điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điểm thay đổi lớn nhất trong dự thảo là gì?
Ba điểm nổi bật gồm: (1) phân cấp thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh; (2) bổ sung điều kiện chặt chẽ hơn với condotel, officetel; (3) làm rõ trách nhiệm công khai thông tin bất động sản thuộc về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
9. Nguồn tham khảo
Bài viết được tổng hợp, biên soạn dựa trên các nguồn chính thống và có uy tín, cập nhật đến ngày 07/8/2026:
Thư Viện Pháp Luật – Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2026 (bản ngày 10/7/2026) và Cập nhật dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2026 (bản thẩm định), dựa trên hồ sơ thẩm định do Bộ Tư pháp công bố.
LSVN – Đề xuất sửa đổi nhiều quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (07/7/2026), dẫn nguồn hồ sơ thẩm định của Bộ Tư pháp.
Vietstock – Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Sẽ không "vẽ" thêm thủ tục?, tường thuật Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (06/8/2026), phát biểu của đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng.
Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (baochinhphu.vn) – Sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2026.
LuatVietnam – Công văn 257/QLN-BĐS 2026 về truyền thông chính sách dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Lưu ý pháp lý: Đây là dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến, chưa phải văn bản luật chính thức có hiệu lực thi hành. Nội dung, số chương/điều và các mốc thời gian nêu trên có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi Quốc hội biểu quyết thông qua. Để tra cứu văn bản luật có hiệu lực áp dụng hiện hành, bạn đọc nên đối chiếu với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật số 29/2023/QH15) và theo dõi các thông báo chính thức từ Cổng Thông tin điện tử Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp.
Bài viết mang tính chất tổng hợp thông tin, không phải tư vấn pháp lý. Để có ý kiến áp dụng cụ thể cho từng trường hợp, bạn đọc nên tham khảo văn bản dự thảo gốc và ý kiến của luật sư/chuyên gia pháp lý.
Đọc tiếp
Bài viết liên quan
Khám phá thêm các nội dung cùng chủ đề và vừa được cập nhật.
Tuyến Metro qua Bình Dương: toàn cảnh hướng tuyến, kết nối và tiến độ năm 2026
Tuyến Metro qua khu vực Bình Dương đang được TP.HCM đẩy nhanh chuẩn bị đầu tư, với hai dự án trọng điểm gồm Metro Thành phố mới Bình Dương – Suối Tiên và Metro Thủ Dầu Một – TP.HCM. Bài viết phân tích hướng tuyến, quy mô, khả năng kết nối, tiến độ năm 2026 và những vấn đề cần theo dõi.
Bất động sản quanh Khu công nghiệp Sông Mây: Thị trường hình thành từ nhu cầu ở thực
Thị trường bất động sản quanh KCN Sông Mây đang hình thành trên nền tảng nhu cầu ở thực từ công nghiệp, dân cư và thương mại. Phân tích các yếu tố tác động đến nhà đất khu vực Sông Mây, ĐT767 và Trảng Bom.
Fed tăng lãi suất: Việt Nam chịu tác động thế nào đến tỷ giá, lãi suất và dòng tiền?
Fed tăng lãi suất gây áp lực lên USD và tỷ giá USD/VND, thu hẹp dư địa điều hành tiền tệ của Việt Nam. Doanh nghiệp nhập khẩu, vay USD chịu áp lực chi phí; chứng khoán, bất động sản và dòng tiền có thể chịu tác động qua lãi suất và tỷ giá.
Bạn cần tư vấn về bất động sản?
Đội ngũ chuyên gia sẵn sàng hỗ trợ bạn 7:00 – 21:00
Gọi ngay: 0767 666 636