Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2026: Cập nhật mới nhất, điểm thay đổi và lộ trình thông qua Tóm tắt nhanh: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2023, do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo. Bản dự thảo mới nhất được đưa ra góp ý (hội thảo ngày 6/8/2026) gồm 10 chương, 61 điều — giảm khoảng 22 điều so với luật hiện hành (83 điều). Dự thảo dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Mục lục Bối cảnh và lý do sửa đổi luật Cơ quan soạn thảo và lộ trình trình Quốc hội Kết cấu dự thảo Luật: 10 chương, 61 điều Những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo So sánh dự thảo với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Ý kiến từ doanh nghiệp và các bên liên quan Tác động dự kiến đến thị trường bất động sản Câu hỏi thường gặp (FAQ) Nguồn tham khảo 1. Bối cảnh và lý do sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực đến nay đã hơn một năm thi hành. Tuy nhiên, quá trình triển khai đã bộc lộ những vấn đề mới phát sinh, đặc biệt gắn với việc sắp xếp lại địa giới hành chính, tổ chức lại bộ máy nhà nước và vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp trên cả nước. Đây là lý do chính khiến cơ quan quản lý nhà nước phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số quy định của luật này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật liên quan (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư...). Song song đó, định hướng xuyên suốt của đợt sửa đổi lần này là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cắt giảm thủ tục hành chính , tránh phát sinh thêm giấy phép con, tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 2. Cơ quan soạn thảo và lộ trình trình Quốc hội Cơ quan chủ trì soạn thảo: Bộ Xây dựng. Cơ quan thẩm định: Bộ Tư pháp. Tên gọi dự thảo: Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thay thế Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Theo thông tin công bố tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 diễn ra ngày 6/8/2026, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết dự thảo dự kiến được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026 . Trọng tâm xuyên suốt của lần sửa đổi là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với cải cách thủ tục hành chính. Lưu ý: đây là tiến độ theo kế hoạch được công bố tại thời điểm bài viết cập nhật; do quá trình xây dựng luật còn tiếp tục lấy ý kiến các bên, mốc thời gian và nội dung chi tiết có thể được điều chỉnh trước khi Quốc hội biểu quyết thông qua chính thức. 3. Kết cấu dự thảo Luật: 10 chương, 61 điều Theo bản dự thảo được đưa ra thảo luận gần nhất (đầu tháng 8/2026), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều , giảm khoảng 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (10 chương, 83 điều) — tương ứng mức tinh gọn khoảng 27–30% tổng số điều. (Một bản dự thảo trước đó, công bố ngày 10/7/2026, có 62 điều; số liệu tiếp tục được điều chỉnh qua các vòng lấy ý kiến, cho thấy quá trình xây dựng luật vẫn đang diễn ra.) Chương Nội dung chính Số điều (dự kiến) I Những quy định chung: phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, giải thích từ ngữ, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, công khai thông tin, hành vi bị nghiêm cấm, điều kiện kinh doanh, hình thức và phạm vi kinh doanh với người nước ngoài/Việt kiều/tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài 10 điều II Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn 07 điều III Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 04 điều IV Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản 07 điều V Chuyển nhượng dự án bất động sản 04 điều VI Hợp đồng kinh doanh bất động sản (gồm 2 mục: loại hợp đồng/hợp đồng mẫu và chuyển nhượng hợp đồng) 06 điều VII Kinh doanh dịch vụ bất động sản, đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề (sàn giao dịch, môi giới, tư vấn/quản lý bất động sản, đào tạo – sát hạch chứng chỉ) 13 điều VIII Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản 03 điều IX Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (điều tiết thị trường; nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước) 05 điều X Điều khoản thi hành (hiệu lực thi hành, quy định chuyển tiếp) 02 điều Về cơ bản, dự thảo kế thừa các nội dung cốt lõi của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm: kinh doanh nhà ở/công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; chuyển nhượng dự án bất động sản; và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điểm bổ sung là các quy định làm rõ hơn những trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật. 4. Những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo 4.1. Làm rõ khái niệm nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Dự thảo sửa đổi, bổ sung để làm rõ hơn các khái niệm như "nhà ở", "công trình xây dựng có sẵn" — tránh cách hiểu, áp dụng không thống nhất như thực tiễn thi hành luật hiện hành từng gặp phải. 4.2. Siết chặt điều kiện với căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phò