1. Doanh nghiệp giải thể tăng vọt, nhưng nguồn cung căn hộ lại lập kỷ lục Số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) đã tìm thấy một điều nghịch lý đáng chú ý: trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng hơn 120% so với cùng kỳ năm trước — mức tăng cao nhất trong các tiêu chí phản ánh tình hình hoạt động của chuyên ngành. Trong khi đó, tại Hà Nội, nửa đầu năm ghi nhận 16.600 căn cư mở bán, mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020. Nói cách khác, nguồn cung không thiếu — cái thiếu là niềm tin và thanh tài khoản ở một bộ phận doanh nghiệp nhỏ, thiếu nguồn lực tài chính, trong khi các chủ đầu tư lớn vẫn tiếp tục đưa hàng ra thị trường. Đây chính là chất của quá trình “thanh lọc” mà nhiều tổ chức nghiên cứu đã dự báo từ đầu năm. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chọn ra số lượng người quan tâm đến bất động sản đang giảm và sức hấp thụ giảm theo, đặc biệt ở phân khúc cao cấp — phân khúc vốn sử dụng tỷ lệ lớn trong nguồn cung cấp mới suốt hai năm qua. 2. Giá cả: không nóng lên, nhưng cũng khó giảm sâu Số liệu quý I/2026 từ Bộ tổng giao dịch đạt gần 140.000 lon. Đáng chú ý, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên tới 128 triệu đồng/m2, tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m2 — Mức giá mà phần lớn người lao động đô thị khó tiếp cận. Theo MBS, thanh toán quý I bị hạn chế bởi lãi suất cao và liên tục tăng, khiến giá đất nền Hà Nội giảm 4% và giá nhà TP.HCM giảm 2% cho đến năm 2025. Với nửa năm cuối, các dự án báo cáo có lạc quan hơn: một số chuyên gia cho rằng thiết bị sử dụng giá có thể tăng bình quân 5-7%, trong đó bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhất với giá đất có thể tăng 6-8% nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất và vốn FDI, nhưng bất động sản phục hồi chậm hơn, tăng khoảng 2-5% do thanh toán chưa cải thiện thực sự. Đi đến : hay giảm, mà phân hóa rõ ràng theo phân khúc và khu vực. Người mua ở đô thị lớn vẫn là động lực hỗ trợ chính, còn phân khúc đầu cơ bản hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực lớn nhất. 3. Cú hích pháp lý từ 7/1/2026: Miễn thuế cho người có một nhà, độc “hai giá” Đây là sự thay đổi tac động trực tiếp và rộng rãi nhất đến hàng triệu người dân. Nghị định 253/2026 của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 7/1/2026, quy định cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi được nhượng quyền tài sản sản phẩm này. Nghị quyết cũng tiếp tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng kế hoạch hoặc tặng quà cho bất động sản giữa các thành viên lòng thịt trong gia đình, và việc phân chia bất động giữa vợ chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết quyết định miễn thuế. Bài hát, Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản đã chính thức vận hành từ ngày 7/1/2026, ngăn chặn triệt để tình trạng tăng giá. Bộ Tài chính cũng đang dự thảo Nghị quyết thay đổi cách xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế tình trạng khai báo giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế — hiện tượng "hai giá" tồn tại phổ biến nhiều năm, tạo ngân sách thất thu và thị trường thiếu minh bạch. Ý nghĩa với người mua/bán thực tế : điểm chính sách thuế hỗ trợ bạn. Ngược lại, nếu đang giao dịch với đồng ghi giá thấp hơn thực tế để sinh ra thuế, có khả năng ro sẽ bị se khít trong thời gian để có thật. 4. “Thuế bất động sản thứ hai” — mới dừng ở nghiên cứu, chưa phải luật Một trong những chủ đề gây phiền nhiễu nhất trên mạng xã hội gần đây là ý tưởng đánh thuế người sở hữu từ hai bất động sản trở lên. Cần làm rõ: đây vẫn là vấn đề được xuất bản trong quá trình nghiên cứu , chưa phải quy định chính thức. Theo Bộ Tài chính, cơ sở này dự kiến xây dựng Luật Thuế bất động sản để thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành, với kế hoạch Quốc hội xem xét vào tháng 10/2026. Bộ Tài chính cũng nhấn mạnh đây là sách chính sách thuế mới, có phạm vi điều chỉnh rộng và phức tạp, dự án kiến trúc lớn cho người dân, doanh nghiệp và cả nền kinh tế nên cần được nghiên cứu cẩn thận, đồng thời tham khảo kinh nghiệm quốc tế trước khi hoàn thiện hồ sơ dự án luật. Lưu ý cho nhà tư: Chưa có cơ sở pháp lý để xác định công cụ tính thuế, thời điểm áp dụng, hay việc áp dụng thí nghiệm tại địa phương nào. Các thông tin đường trục chính thức từ Bộ Tài chính hoặc Quốc hội trước khi được đưa ra quyết định đầu tư. 5. TP.HCM sau Sáp nhập: Bảng giá đất mới, chênh lệch tới 8 lần giữa các khu vực 2026, TP.HCM Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Bảng giá này ghi nhận mức tăng không đồng đều: khu vực trung tâm TP.HCM cũ chỉ tăng nhẹ (hệ số khoảng 1,0-1,65 lần so với bảng giá cũ), trong khi khu vực Bình Dương cũ — nơi bảng giá cổ vốn thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế — ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất, có tuyến đường tăng hơn 8 lần. Đơn cử, đoạn đường ĐH.505 tại Bình Dương tăng từ 780.000 đồng/m2 lên 6,3 triệu đồng/m2. Về tác, phía TP.HCM cho rằng doanh nghiệp bất động sản kinh doanh dự án ít được hưởng ảnh hưởng trực tiếp vì tiền sử dụng đấ