Ranh giới nào cho 'đất bỏ hoang' trong bài toán chống đầu cơ? Chính sách chống đầu cơ, ngăn chặn hành vi găm giữ đất đai để hưởng chênh lệch địa tô đang bước vào giai đoạn thiết lập các chế tài thực chất. Tuy nhiên, để chính sách đi vào đời sống mà không gây xáo trộn, việc định hình rõ khái niệm "đất bỏ hoang" là yếu tố tiên quyết. Dưới góc nhìn phân tích, ranh giới giữa đất dự án và đất dân sở hữu đang được vạch ra một cách rành mạch dựa trên lăng kính "nghĩa vụ tài chính".
Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng vừa được ban hành đặt ra yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung khắc phục tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh việc thiết kế chính sách để hành vi găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ. Đồng thời, nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Mục tiêu cốt lõi: 'Điểm mặt' dự án chậm triển khai
Theo tinh thần định hướng mới, định nghĩa "đất bỏ hoang" đang nhắm trực diện vào các dự án của chủ đầu tư chậm tiến độ, không đưa vào khai thác.
Bản chất của vấn đề nằm ở dòng chảy của dòng tiền và thuế. Khi một dự án được phê duyệt nhưng chủ đầu tư quây tôn, găm đất không chịu khởi công xây dựng, khu đất đó không thể tạo ra các sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh (chưa được chuyển đổi thành các sổ đất ở riêng biệt). Hệ quả tất yếu là dự án không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch thương mại. Khi không có giao dịch mua bán phát sinh, Nhà nước hoàn toàn thất thu các khoản thuế, phí liên quan. Việc găm giữ này thuần túy nhằm mục đích chờ quy hoạch, hạ tầng hoàn thiện để hưởng lợi từ chênh lệch địa tô. Đây chính là hành vi đầu cơ gây lãng phí nguồn lực xã hội lớn nhất mà chính sách cần triệt tiêu.
Đất dân có sổ riêng: Đã hoàn thành nghĩa vụ ngân sách
Trái ngược với đất dự án "treo", bất động sản do người dân sở hữu dưới dạng đất có sổ riêng lại mang một bản chất pháp lý và tài chính hoàn toàn khác.
Đối với những diện tích đất này, Nhà nước đã thu đủ các nghĩa vụ tài chính ban đầu (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng...). Điển hình nhất là các khu đất Nhà nước bán cho người dân thông qua hình thức đấu giá. Ngay khi tiếng búa đấu giá kết thúc và giao dịch hoàn tất, một lượng lớn tiền mặt đã được nộp thẳng vào ngân sách Nhà nước.
Vì vậy, dù người trúng đấu giá chưa có nhu cầu xây nhà ngay, việc họ để dành tài sản làm của để dành cho con cháu không thể bị đánh đồng với hành vi găm đất bỏ hoang của các tổ chức, doanh nghiệp.
Mở rộng không gian "sử dụng đất" cho cá nhân
Một điểm sáng trong cách tiếp cận hiện nay là sự công nhận tính linh hoạt trong mục đích sử dụng đất của cá nhân.
Thực tế, không phải mảnh đất nào có sổ đỏ cũng phải lập tức mọc lên công trình bê tông cốt thép mới được coi là "có sử dụng". Người dân có toàn quyền khai thác mảnh đất của mình dưới nhiều hình thức đa dạng, miễn là không vi phạm quy hoạch cốt lõi. Những hoạt động mang tính chất duy trì sinh thủy và cải tạo tự nhiên như: trồng cỏ, chăn thả gia súc nhỏ, hay thậm chí là khai thác tự nhiên (bắt cào cào, cắt cỏ dại...) vẫn là những minh chứng cho việc đất đang được sử dụng.
Dù những hoạt động này không mang lại hiệu quả kinh tế vĩ mô rõ nét, nó vẫn khẳng định quyền tài sản hợp pháp của người dân. Việc cào bằng, áp thuế phạt hay coi đây là "đất bỏ hoang" sẽ tạo ra sự cứng nhắc và xâm phạm đến quyền lợi chính đáng của những cá nhân đã tuân thủ đầy đủ luật chơi tài chính với Nhà nước.
Nhìn chung, mũi nhọn của chính sách chống đầu cơ và đánh thuế bất động sản trong thời gian tới cần được chĩa đúng hướng: Trị tận gốc các dự án găm đất quy mô lớn, thay vì làm khó những cá nhân đã hoàn tất nghĩa vụ thuế trên mảnh đất hợp pháp của mình.
Còn để chống đầu cơ, chống hưởng chênh lệch địa tô từ việc găm đất, bỏ hoang đất đai, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, đây là một trong những giải pháp rất quan trọng. Nếu đất đai được đưa vào sử dụng, nó sẽ đóng góp trực tiếp cho phát triển kinh tế. Nguồn tài nguyên vốn đã hữu hạn nếu bị bỏ hoang, không đưa vào sản xuất thì không tạo ra giá trị.
“Do đó, những đối tượng thu lợi từ việc chênh lệch địa tô mà không đưa đất vào khai thác thì việc phải đóng thuế là điều hoàn toàn bình thường và tất yếu. Việc đưa nội dung này trở thành giải pháp chính thức thể hiện bước tiến rất lớn về mặt chủ trương, đường lối”, PGS.TS Trần Kim Chung nhấn mạnh.