Từ 31/8, nhiều quy định mới về đất đai chính thức có hiệu lực: Người dân cần lưu ý gì?

Chủ tịch UBND cấp xã có thể phạt đến 250 triệu đồng

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của Nghị định 281/2026/NĐ-CP là việc nâng thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã trong lĩnh vực đất đai.

Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có thể phạt tiền đến 250 triệu đồng đối với cá nhân và đến 500 triệu đồng đối với tổ chức.

Trong khi đó, theo quy định trước đây, mức phạt tối đa mà Chủ tịch UBND cấp xã có thể áp dụng chỉ là 5 triệu đồng.

Như vậy, xét riêng mức phạt tối đa đối với cá nhân, thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã đã tăng 50 lần.

Nghị định mới đồng thời bãi bỏ quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện, phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hiện hành.

Chậm đăng ký biến động đất đai có thể bị phạt đến 3 triệu đồng

Người dân thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc các trường hợp khác thuộc diện phải đăng ký biến động đất đai cần lưu ý thời hạn thực hiện thủ tục.

Theo quy định mới, hành vi không đăng ký biến động đất đai theo các trường hợp được quy định tại Luật Đất đai có thể bị phạt từ 2-3 triệu đồng đối với cá nhân.

Đối với tổ chức, mức phạt tương ứng có thể từ 4-6 triệu đồng, do mức phạt đối với tổ chức được áp dụng bằng 2 lần mức phạt đối với cá nhân trong trường hợp không có quy định riêng.

Tuy nhiên, Nghị định 281/2026/NĐ-CP cũng bổ sung trường hợp không áp dụng mức phạt này.

Cụ thể, trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai 2024 sẽ không bị phạt từ 2-3 triệu đồng về hành vi không đăng ký biến động đất đai theo quy định nêu trên.

Vợ chồng cùng đứng quyền sử dụng đất được tính như một cá nhân

Một điểm mới khác liên quan trực tiếp đến hộ gia đình là nguyên tắc xử phạt khi quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ và chồng.

Theo quy định mới, trường hợp vợ và chồng cùng có quyền sử dụng đất thì khi xác định mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc xử phạt được áp dụng như đối với một cá nhân.

Quy định này giúp xác định rõ cách áp dụng mức phạt trong trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu, sử dụng chung của hai vợ chồng.

Bổ sung nhiều biện pháp khắc phục hậu quả

Nghị định 281/2026/NĐ-CP không chỉ điều chỉnh mức phạt mà còn bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm đất đai.

Các biện pháp mới đáng chú ý gồm:

• Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

• Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính.

• Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai.

• Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

Điều này có nghĩa, trong một số trường hợp, người vi phạm không chỉ bị phạt tiền mà còn phải thực hiện các biện pháp để đưa tình trạng sử dụng đất hoặc hồ sơ đất đai về đúng quy định.

Quy định mới về số lợi bất hợp pháp từ hành vi vi phạm

Nghị định mới cũng quy định rõ hơn việc xác định và thu nộp số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm đất đai.

Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì khoản tiền này được khấu trừ vào số lợi bất hợp pháp phải nộp.

Nếu một hành vi vi phạm trên cùng một thửa đất do nhiều tổ chức hoặc cá nhân cùng thực hiện, số lợi bất hợp pháp phải nộp được chia đều cho các chủ thể cùng vi phạm theo quy định.

Thẩm quyền xử phạt được phân cấp mạnh hơn

Ngoài Chủ tịch UBND cấp xã, Nghị định 281/2026/NĐ-CP cũng điều chỉnh thẩm quyền xử phạt của một số cơ quan và chức danh khác.

Một số chức danh thuộc cơ quan quản lý, kiểm tra chuyên ngành về đất đai được giao thẩm quyền xử phạt cao hơn. Đồng thời, lực lượng Công an nhân dân được mở rộng thẩm quyền xử phạt đối với một số hành vi liên quan đến sử dụng đất sai mục đích, lấn đất, chiếm đất, cản trở quyền sử dụng đất của người khác, sử dụng giấy tờ giả và một số vi phạm về cung cấp thông tin đất đai.

Đối với các đặc khu, nghị định cũng bổ sung nguyên tắc xác định mức xử phạt tùy theo việc đặc khu được công nhận loại đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở phường hay xã.

Người dân mua bán nhà đất cần đặc biệt lưu ý gì?

Với người dân, thay đổi đáng quan tâm nhất không nằm ở việc mức phạt tăng bao nhiêu lần, mà là việc hoàn tất thủ tục đất đai đúng quy định và đúng thời hạn.

Sau khi thực hiện giao dịch nhà đất, người mua và người bán cần kiểm tra rõ những thủ tục nào phải đăng ký biến động, thời hạn thực hiện và hồ sơ cần chuẩn bị.

Đặc biệt, không nên hiểu rằng cứ có giấy tờ mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng là đã hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý. Việc đăng ký biến động và cập nhật thông tin quyền sử dụng đất vẫn cần được thực hiện theo quy định.

Với người đang sở hữu đất, việc sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm, sử dụng giấy tờ không hợp lệ hoặc vi phạm các quy định quản lý đất đai cũng cần được rà soát kỹ.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31/8/2026, vì vậy các giao dịch và hoạt động sử dụng đất từ thời điểm này cần được thực hiện theo quy định mới.

Thông tin pháp lý cần nhớ

Nghị định: 281/2026/NĐ-CP
Ngày ban hành: 13/7/2026
Ngày có hiệu lực: 31/8/2026
Nội dung: Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.