Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Tăng nguồn cung, kiểm soát đầu cơ để ổn định giá nhà

Giá nhà tăng không chỉ vì đầu cơ

Đến 2027, dữ liệu đất đai sẽ liên thông với dân cư, thuế, ngân hàng

Đến 2027, dữ liệu đất đai sẽ liên thông với dân cư, thuế, ngân hàng

Hết thời hạn sử dụng chung cư có mất quyền sở hữu căn hộ? Thủ tướng nêu rõ quan điểm

Thu hồi đất: Đề xuất ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho người dân

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, giá bất động sản tại một số đô thị lớn đã tăng quá cao trong thời gian qua.

Chi phí cấu thành giá nhà hiện gồm nhiều yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, chi phí vốn trong quá trình triển khai dự án, quản lý, bán hàng và thuế.

Điều này cho thấy việc kiểm soát đầu cơ chỉ giải quyết một phần bài toán. Nếu chi phí đầu vào vẫn cao và thời gian triển khai dự án kéo dài, giá thành sản phẩm cuối cùng khó giảm mạnh.

Một vấn đề khác được Bộ Xây dựng chỉ ra là sự mất cân đối giữa các phân khúc.

Thị trường thiếu nhà ở thương mại giá trung bình và thấp, thiếu nhà ở xã hội, thiếu nhà cho thuê nhưng lại có tình trạng dư thừa ở phân khúc cao cấp.

Đây là điểm đáng chú ý nhất trong câu chuyện giá nhà hiện nay.

Thị trường có thể tăng nguồn cung nhưng nếu nguồn cung tăng chủ yếu ở phân khúc mà số đông người dân không đủ khả năng mua thì áp lực giá đối với người có nhu cầu ở thực vẫn còn nguyên.

Bài toán lớn nhất là cơ cấu nguồn cung

Những tháng đầu năm 2026, nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện.

Theo số liệu được CafeF dẫn từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2026 cả nước có gần 1.200 dự án nhà ở đang triển khai, với hơn 209.300 căn hộ chung cư, khoảng 251.000 căn nhà ở riêng lẻ và gần 104.800 lô đất nền. Số nhà ở thương mại hoàn thành tăng 21% và số sản phẩm đủ điều kiện đưa vào giao dịch tăng 25% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa giá nhà giảm.

Mặt bằng giá tại nhiều thị trường vẫn ở mức cao, cho thấy vấn đề nằm ở cả số lượng, cơ cấu và khả năng tiếp cận của nguồn cung.

Điều này giải thích vì sao việc mở thêm dự án cao cấp chưa chắc tạo ra tác động đáng kể đối với người đang tìm một căn hộ vừa túi tiền.

Muốn kéo giá nhà về mức hợp lý hơn, nguồn cung mới phải đi vào đúng phân khúc đang thiếu.

Nhà ở xã hội và nhà cho thuê được đặt vào vị trí quan trọng

Một trong những hướng được Bộ Xây dựng nhấn mạnh là phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đồng thời điều chỉnh cơ cấu nguồn cung nhà ở thương mại.

Đây cũng là hướng đã được Chính phủ đặt ra trước đó.

Báo Chính phủ cho biết định hướng năm 2026 là tăng nguồn cung ở các phân khúc, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, kéo giảm giá nhà ở thương mại và xây dựng chính sách phù hợp với nhóm người có thu nhập trung bình.

Nếu triển khai được đồng bộ, nhà ở xã hội và nhà cho thuê có thể tạo thêm lựa chọn cho nhóm người chưa đủ khả năng mua nhà thương mại.

Quan trọng hơn, việc tăng nguồn cung giá phù hợp có thể giảm áp lực cạnh tranh quá lớn trên thị trường nhà ở thương mại giá thấp và trung bình.

Kiểm soát đầu cơ: Không chỉ là xử lý người mua đi bán lại

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng tình trạng mất cân đối cung cầu có thể dẫn tới đầu cơ, mua bán ngắn hạn, tạo ra sự khan hiếm giả tạo và đẩy giá nhà lên cao.

Do đó, Bộ Xây dựng đang tính tới việc sử dụng nhiều công cụ điều tiết khác nhau, gồm thuế, tín dụng và quy hoạch, nhằm hạn chế đầu tư tích trữ bất động sản và hướng dòng tiền vào nhu cầu thực.

Đây không phải định hướng hoàn toàn mới.

Từ đầu năm 2026, Bộ Xây dựng đã đề cập việc kiểm soát đầu cơ, “thổi giá”, tạo thị trường ảo và tăng minh bạch dữ liệu giao dịch bất động sản. Trong đó có việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế, thông tin quy hoạch, pháp lý dự án và chủ đầu tư.

Nếu dữ liệu giao dịch thực được minh bạch hơn, thị trường sẽ có thêm cơ sở để phân biệt giữa giá chào bán, giá kỳ vọng và giá giao dịch thực tế.

Đây là yếu tố quan trọng để hạn chế việc lấy một vài giao dịch giá cao làm cơ sở đẩy mặt bằng giá của cả khu vực.

Không thể dùng một mức giá chung để điều hành nhà ở thương mại

Một điểm khác được Bộ trưởng giải thích tại Quốc hội là Nhà nước không áp một khung giá chung cho nhà ở thương mại.

Theo quy định hiện hành, nhà ở thương mại được phát triển theo cơ chế thị trường. Doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên có quyền quyết định giá bán theo cơ chế cung cầu.

Cách tiếp cận này khác với nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội được hưởng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước nên giá bán phải chịu cơ chế kiểm soát và thẩm định theo quy định. Bộ trưởng cho biết giá bán nhà ở xã hội được phép cao hơn tối đa 10% so với tổng chi phí đầu tư dự án đã thực hiện.

Vì vậy, bài toán giảm giá nhà thương mại không nằm ở việc áp một mức giá hành chính cho toàn thị trường.

Giải pháp thực tế hơn là tăng cạnh tranh về nguồn cung, giảm chi phí và thời gian triển khai dự án, đồng thời kiểm soát các hoạt động tạo khan hiếm giả.

Cải cách thủ tục có thể tác động trực tiếp tới giá nhà

Một nội dung đáng chú ý khác trong định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là cắt giảm thủ tục và điều kiện kinh doanh.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo luật dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và 9/31 điều kiện kinh doanh; đồng thời đơn giản hóa thêm 7/12 thủ tục. Tổng thời gian giải quyết thủ tục được tính toán có thể giảm 118 ngày trên tổng số 190 ngày, tương đương 62,1%.

Nếu được triển khai hiệu quả, đây có thể là một trong những yếu tố tác động tới giá thành dự án.

Một dự án mất nhiều thời gian chờ thủ tục sẽ phát sinh chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội. Những khoản này cuối cùng đều có khả năng được tính vào giá bán.

Do đó, rút ngắn thời gian pháp lý không chỉ giúp doanh nghiệp nhanh đưa sản phẩm ra thị trường mà còn có thể góp phần giảm chi phí hình thành giá nhà.

Siết tiền đặt cọc để bảo vệ người mua

Tại phiên thảo luận, vấn đề huy động tiền từ khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện cũng được đặt ra.

Bộ trưởng cho biết thực tế từng xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng đã nhận tiền dưới hình thức đặt cọc. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định mức đặt cọc không quá 5% giá bán, đồng thời việc đặt cọc không đồng nghĩa dự án được phép huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.

Theo giải thích của Bộ trưởng, dự án phải hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và triển khai thi công, ít nhất hoàn thành phần móng mới đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Dự thảo sửa đổi còn tính tới phương án đưa khoản tiền đặt cọc 5% vào tài khoản phong tỏa nhằm tăng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Đây là một hướng tiếp cận đáng chú ý bởi việc kiểm soát dòng tiền từ người mua không chỉ bảo vệ khách hàng mà còn hạn chế tình trạng huy động vốn sớm khi dự án chưa đủ điều kiện.

Giá nhà có thể giảm ngay không?

Khả năng giá nhà giảm mạnh trên diện rộng trong thời gian ngắn là điều chưa thể khẳng định.

Lý do là một phần lớn giá bán hiện nay được hình thành từ chi phí đất, xây dựng, tài chính, thuế và các chi phí triển khai dự án. Những yếu tố này không thể giảm đồng thời chỉ bằng một biện pháp kiểm soát đầu cơ.

Ngay cả khi nguồn cung tăng, giá nhà vẫn có thể duy trì ở mức cao nếu nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc các khu vực có chi phí đầu vào lớn.

Bài toán quan trọng hơn là đưa thị trường về trạng thái cân bằng:

Có thêm nguồn cung phù hợp + giảm thời gian triển khai dự án + kiểm soát đầu cơ + minh bạch dữ liệu + mở rộng nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Đây mới là tổ hợp chính sách có khả năng tạo tác động dài hạn lên mặt bằng giá.

Người mua nhà sẽ được hưởng lợi nếu chính sách đi đúng hướng

Trong ngắn hạn, người mua chưa nên kỳ vọng giá nhà sẽ đồng loạt giảm chỉ vì nguồn cung tăng.

Tác động dễ thấy hơn là thị trường có thể dần phân hóa mạnh.

Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá phù hợp và phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, các sản phẩm bị đẩy giá quá cao, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc phục vụ chủ yếu cho hoạt động đầu cơ có thể gặp áp lực thanh khoản.

Việc Bộ Xây dựng đồng thời đặt vấn đề tăng nguồn cung, xử lý dự án tồn đọng, phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và kiểm soát đầu cơ cho thấy định hướng quản lý đang chuyển từ việc chỉ xử lý giá sang điều chỉnh cả cấu trúc vận hành của thị trường.

Kết luận

Giá nhà cao hiện nay là kết quả của nhiều yếu tố, không thể quy hoàn toàn cho đầu cơ.

Nguồn cung thiếu ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và nhà cho thuê trong khi nguồn cung cao cấp dư thừa đang tạo ra sự lệch pha rõ rệt. Cùng với đó là chi phí đất, xây dựng, vốn và thủ tục kéo dài.

Vì vậy, hướng xử lý được Bộ Xây dựng đưa ra có trọng tâm là tăng đúng nguồn cung thị trường cần, giảm chi phí và thời gian triển khai dự án, đồng thời sử dụng các công cụ thuế, tín dụng, quy hoạch và dữ liệu để kiểm soát đầu cơ.

Nếu các giải pháp này được triển khai đồng bộ, mục tiêu trước mắt không nhất thiết là khiến giá nhà giảm mạnh, mà là đưa thị trường về trạng thái giá bán sát hơn với giá trị thực, nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu và người mua ở thực có thêm khả năng tiếp cận nhà ở.

Bài viết được tổng hợp và phân tích từ thông tin công khai của Báo Xây dựng, Dân trí, Thanh tra, Vietnam+, CafeF và Báo Chính phủ; nội dung không sao chép nguyên văn từ các nguồn.