Hết thời hạn sử dụng chung cư có mất quyền sở hữu căn hộ? Thủ tướng nêu rõ quan điểm

Hết niên hạn không có nghĩa phải bỏ căn hộ

Tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội ngày 19/8 về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư cần gắn với niên hạn của công trình, nhưng không nên hiểu đây là thời hạn chấm dứt quyền sở hữu căn hộ.

Theo quan điểm được nêu, không có công trình nào có thể sử dụng vĩnh viễn. Khi đến thời hạn nhất định, chung cư cần được kiểm tra, đánh giá về chất lượng và mức độ an toàn.

Thu hồi đất: Đề xuất ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho người dân

Sửa đổi Luật Nhà ở: Phân cấp mạnh, mở rộng quyền lựa chọn chỗ ở cho người dân

Lãi suất tiết kiệm tăng cao: Dòng tiền Việt Nam đang đi về đâu?

Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, việc sử dụng có thể được tiếp tục. Ngược lại, nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, cần thực hiện cải tạo hoặc xây dựng lại.

Điểm đáng chú ý là quyền tài sản của người sở hữu căn hộ vẫn phải được pháp luật bảo vệ trong quá trình này.

50 năm hay 70 năm không phải là “hạn sử dụng” của quyền sở hữu?

Một trong những vấn đề khiến người mua nhà lo lắng là cách diễn đạt “chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở.

Theo các đại biểu Quốc hội, nếu không phân biệt rõ giữa “thời hạn sử dụng chung cư” và “quyền sở hữu căn hộ”, người dân rất dễ hiểu rằng mua một căn hộ chỉ được sở hữu trong 50 hoặc 70 năm rồi mất tài sản.

Thực tế, hai khái niệm này cần được tách bạch.

Thời hạn sử dụng trước hết liên quan đến tuổi thọ, chất lượng và an toàn của công trình. Khi hết niên hạn thiết kế, đây là căn cứ để kiểm định, chứ không đồng nghĩa công trình đương nhiên phải phá dỡ. Nếu kiểm định cho thấy chung cư vẫn an toàn, việc sử dụng có thể được tiếp tục.

Đây cũng là điểm mà Thủ tướng yêu cầu phải thể hiện rõ trong luật để tránh gây tâm lý bất an cho người dân và tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản.

Nếu chung cư phải xây lại, quyền của người dân được xử lý thế nào?

Đây mới là vấn đề quan trọng đối với người đang sở hữu căn hộ.

Trong trường hợp chung cư xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn và phải cải tạo hoặc xây dựng lại, việc phá dỡ công trình cũ không có nghĩa quyền tài sản của chủ sở hữu biến mất.

Theo các ý kiến được đưa ra tại Quốc hội, cần làm rõ các quyền liên quan đến phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, giá trị tài sản còn lại cũng như các vấn đề về bồi thường, tái định cư hoặc nhận căn hộ mới sau khi xây dựng lại.

Thủ tướng cũng nhấn mạnh rằng người dân có quyền tài sản đi kèm với căn hộ và quyền này phải được pháp luật bảo vệ. Trường hợp xây dựng mới, chủ sở hữu thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Nói cách khác, chung cư hết niên hạn không đồng nghĩa với việc căn hộ của người dân “về 0”.

Vì sao cần sửa cách quy định trong Luật Nhà ở?

Điểm đáng chú ý hiện nay không chỉ nằm ở việc có quy định thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà còn ở cách luật diễn đạt.

Các đại biểu Quốc hội cho rằng dự thảo cần phân biệt rõ ít nhất ba vấn đề:

• Niên hạn thiết kế của công trình.

• Thời hạn sử dụng thực tế sau khi kiểm định chất lượng.

• Quyền sở hữu và các quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ.

Nếu ba khái niệm này bị nhập làm một, người mua nhà có thể hiểu rằng khi hết niên hạn thiết kế thì quyền sở hữu cũng tự động chấm dứt. Đây là cách hiểu có thể tạo tâm lý e ngại đối với phân khúc căn hộ chung cư.

Đại biểu Quốc hội cũng lưu ý rằng việc xác định chung cư hết thời hạn sử dụng cần dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào một con số cố định.

Người mua chung cư cần hiểu điều gì?

Với người đang sở hữu hoặc có ý định mua căn hộ, thông tin đáng chú ý nhất là không nên đồng nhất “thời hạn sử dụng công trình” với “thời hạn sở hữu căn hộ”.

Một chung cư đến niên hạn thiết kế không có nghĩa ngay lập tức phải phá dỡ. Công trình cần được đánh giá về chất lượng và an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, việc sử dụng có thể được tiếp tục.

Nếu không bảo đảm an toàn, công trình phải được cải tạo hoặc xây dựng lại. Khi đó, bài toán quan trọng là cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ sở hữu phải được pháp luật quy định rõ ràng, minh bạch.

Đây cũng là lý do Thủ tướng nhấn mạnh việc sửa Luật Nhà ở cần làm rõ vấn đề này để người dân hiểu đúng, thị trường yên tâm và quyền tài sản được bảo vệ.

Góc nhìn thị trường bất động sản

Nếu các quy định mới được xây dựng theo hướng phân định rõ tuổi thọ công trình và quyền sở hữu, đây có thể là yếu tố quan trọng giúp giảm tâm lý lo ngại khi mua căn hộ chung cư.

Với thị trường, điều người mua cần không chỉ là một căn hộ có thời hạn sử dụng bao lâu, mà còn là cơ chế xử lý tài sản khi công trình xuống cấp, quy trình kiểm định, phương án cải tạo và quyền lợi của chủ sở hữu sau khi xây dựng lại.

Vì vậy, câu chuyện “chung cư 50 năm hay 70 năm” không nên được hiểu đơn giản là mua nhà rồi đến thời điểm đó mất quyền sở hữu. Trọng tâm của chính sách đang được bàn thảo là làm sao vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ đầy đủ quyền tài sản của người dân.

Thông tin trong bài được tổng hợp và diễn giải từ nội dung Báo Nhân Dân đăng ngày 19/8/2026 về phát biểu của Thủ tướng Lê Minh Hưng và các ý kiến tại Quốc hội về thời hạn sử dụng nhà chung cư.