Sửa đổi Luật Nhà ở: Phân cấp mạnh, mở rộng quyền lựa chọn chỗ ở cho người dân

Sáng 19/8/2026, Quốc hội khóa XVI nghe Tờ trình và báo cáo thẩm tra về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Đây là một trong những nội dung đáng chú ý tại đợt 2 Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất.

Điểm đáng chú ý của lần sửa đổi này không chỉ nằm ở việc điều chỉnh một số quy định kỹ thuật. Tư duy về phát triển nhà ở cũng đang được mở rộng: từ câu chuyện “người dân phải sở hữu một căn nhà” sang “người dân phải có một chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp khả năng chi trả”.

Tóm tắt Nghị định 21: 'Luật chơi mới' cho Nhà đầu tư, Chủ dự án và Môi giới Bất động sản

Nghị quyết 21-NQ/TW tác động thế nào đến môi giới bất động sản? 7 thay đổi lớn người làm nghề cần chuẩn bị

Nghị quyết 21-NQ/TW: Sửa Luật Đất đai tác động gì đến thị trường bất động sản?

1. Mục tiêu lớn: người dân có chỗ ở ổn định

Theo Tờ trình của Chính phủ, quan điểm xuyên suốt của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở ổn định, đồng thời bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đa dạng các loại hình nhà ở.

Đây là thay đổi đáng chú ý về cách tiếp cận.

Bởi trên thực tế, không phải người dân nào cũng có nhu cầu hoặc khả năng mua nhà ngay lập tức.

Một công nhân tại khu công nghiệp có thể cần một căn hộ cho thuê với mức giá phù hợp hơn là một căn hộ để sở hữu.

Một người trẻ mới đi làm có thể cần thuê nhà trong nhiều năm trước khi tích lũy đủ tài chính.

Một gia đình có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà vẫn cần một nơi ở an toàn, có hạ tầng và dịch vụ thiết yếu.

Vì vậy, chính sách nhà ở nếu chỉ tập trung vào mục tiêu tăng số lượng nhà để bán sẽ chưa giải quyết hết bài toán.

2. Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo là nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn.

Theo định hướng của Bộ Xây dựng, phát triển nhà ở cho thuê nhằm mở rộng lựa chọn chỗ ở cho người lao động, người có thu nhập chưa cao và những nhóm dân cư chưa có điều kiện sở hữu nhà.

Dự thảo định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở:

• Nhà ở thương mại

• Nhà ở cho thuê

• Nhà ở công vụ

• Nhà ở chính sách

Trong đó, nhà ở cho thuê được đặt vào vị trí quan trọng hơn so với cách tiếp cận truyền thống.

Điều này có thể tạo ra một thay đổi đáng kể trên thị trường bất động sản.

Thay vì chỉ tập trung phát triển sản phẩm bán cho người mua, thị trường có thể hình thành thêm một nhóm doanh nghiệp chuyên đầu tư, vận hành và khai thác nhà ở cho thuê dài hạn.

3. Phân cấp mạnh hơn để giảm độ trễ trong phát triển nhà ở

Một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án nhà ở mất nhiều thời gian là thủ tục liên quan đến nhiều cơ quan, nhiều cấp và nhiều quy trình khác nhau.

Trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương 2 cấp được triển khai, việc sửa Luật Nhà ở cũng được đặt trong yêu cầu điều chỉnh lại thẩm quyền quản lý cho phù hợp với mô hình mới. Dự thảo được xây dựng nhằm khắc phục những bất cập phát sinh trong thực tiễn và tạo môi trường pháp lý đơn giản, minh bạch hơn.

Định hướng chung của Chính phủ là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đồng thời đơn giản hóa thủ tục phát triển nhà ở theo cơ chế một cửa, một đầu mối, một quy trình chuẩn.

Nếu thực hiện đúng, địa phương sẽ có vai trò chủ động hơn trong việc tổ chức thực hiện các chương trình và dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế.

Đây là điểm rất quan trọng.

Bởi nhu cầu nhà ở tại TP.HCM khác Hà Nội.

Nhu cầu tại các đô thị lớn khác với các khu công nghiệp.

Khu vực đô thị hóa nhanh lại có bài toán khác với vùng nông thôn.

Chính sách càng được phân cấp hợp lý, địa phương càng có khả năng phản ứng nhanh hơn với nhu cầu thực tế.

4. Không chỉ xây nhà, phải chuẩn bị cả hạ tầng

Một khu nhà ở giá phù hợp nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu trường học, thiếu y tế và giao thông công cộng thì chưa thể xem là giải pháp nhà ở hoàn chỉnh.

Đây cũng là một điểm được nhấn mạnh trong định hướng phát triển nhà ở mới.

Chính phủ yêu cầu quy hoạch nhà ở phải gắn với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ xã hội thiết yếu, thiết chế văn hóa, y tế, giáo dục và giao thông; đặc biệt tại các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và những khu vực đô thị hóa nhanh.

Nói cách khác:

Nhà ở phải đi cùng việc làm, giao thông và dịch vụ.

Đây là yếu tố có thể tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong những năm tới.

Những khu vực có tốc độ phát triển việc làm nhanh nhưng thiếu nhà ở phù hợp có thể trở thành trọng tâm của các chương trình nhà ở mới.

5. Mở thêm nguồn vốn, giảm áp lực lên ngân sách

Phát triển nhà ở quy mô lớn không thể chỉ dựa vào ngân sách Nhà nước.

Định hướng của Chính phủ là huy động đa dạng nguồn lực, trong đó khơi thông dòng vốn tư nhân và nguồn vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng để tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Đây là điểm có ý nghĩa lớn đối với doanh nghiệp bất động sản.

Nếu chính sách tạo được cơ chế đủ rõ ràng, nhà đầu tư có thể nhìn nhà ở cho thuê như một loại tài sản tạo dòng tiền dài hạn thay vì chỉ quan tâm đến việc bán sản phẩm.

Khi đó, thị trường có thể xuất hiện nhiều mô hình hơn:

xây dựng → cho thuê → vận hành → tạo dòng tiền dài hạn.

Đây là cách tiếp cận khá khác so với mô hình bất động sản truyền thống vốn phụ thuộc nhiều vào hoạt động bán hàng.

6. Nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được chú ý

Bên cạnh nhà ở cho thuê, dự thảo cũng định hướng phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Điều này giải quyết một khoảng trống quan trọng của thị trường.

Không phải tất cả người có nhu cầu mua nhà đều thuộc nhóm đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Nhưng họ cũng không đủ khả năng mua những sản phẩm thương mại có giá quá cao.

Vì vậy, việc phát triển thêm phân khúc thương mại giá phù hợp có thể giúp mở rộng nhóm người có khả năng tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, để làm được điều này, bài toán không chỉ nằm ở giá bán.

Giá đất, chi phí tài chính, thủ tục đầu tư, thời gian triển khai dự án và chi phí xây dựng đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá cuối cùng của căn nhà.

Nếu các chi phí đầu vào không được kiểm soát, rất khó tạo ra sản phẩm có giá phù hợp một cách bền vững.

7. Người mua nhà được lợi gì?

Nếu các định hướng của dự thảo được cụ thể hóa thành chính sách hiệu quả, người dân có thể có thêm nhiều lựa chọn.

Không nhất thiết phải mua nhà ngay.

Có thể thuê nhà dài hạn.

Có thể lựa chọn nhà thương mại giá phù hợp.

Nhóm thuộc diện chính sách tiếp tục được hỗ trợ theo cơ chế riêng.

Người lao động tại các khu công nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở gần nơi làm việc.

Đặc biệt, nếu nguồn cung nhà cho thuê tăng lên, thị trường thuê nhà có thể trở nên chuyên nghiệp hơn thay vì phần lớn dựa vào các chủ nhà nhỏ lẻ.

8. Doanh nghiệp bất động sản cũng đứng trước một cuộc chơi mới

Với doanh nghiệp, sửa Luật Nhà ở không đơn thuần là thêm hay bớt một số thủ tục.

Nếu định hướng phát triển nhà ở cho thuê trở thành chính sách dài hạn, thị trường có thể xuất hiện một mô hình kinh doanh mới.

Doanh nghiệp không chỉ kiếm doanh thu từ việc bán căn hộ mà còn có thể xây dựng tài sản để khai thác dòng tiền dài hạn.

Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải thay đổi cách tính toán.

Một dự án cho thuê không thể chỉ nhìn vào:

giá đất + chi phí xây dựng → giá bán.

Mà phải tính:

vốn đầu tư → chi phí vận hành → tỷ lệ lấp đầy → giá thuê → dòng tiền → thời gian hoàn vốn.

Đây sẽ là một cuộc chơi khác và phù hợp hơn với sự tham gia của các quỹ đầu tư, tổ chức tài chính và những nhà đầu tư có năng lực quản lý tài sản dài hạn.

9. Điều quan trọng nhất vẫn là thực thi

Sửa luật là bước đầu.

Điều quyết định thị trường có thay đổi hay không vẫn nằm ở khâu thực thi.

Chính phủ đã đặt ra yêu cầu đơn giản hóa thủ tục phát triển nhà ở, rút ngắn các thủ tục liên quan đến đầu tư, quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng và tiếp cận tín dụng ưu đãi. Đồng thời, hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng được định hướng đưa vào vận hành để tăng hiệu quả quản lý.

Nếu những cải cách này thực sự đi vào thực tế, tác động sẽ không chỉ nằm ở việc có thêm dự án.

Quan trọng hơn là tốc độ tạo nguồn cung nhà ở phù hợp có thể được cải thiện.

Ngược lại, nếu thủ tục vẫn kéo dài hoặc chính sách ưu đãi không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia, mục tiêu tăng nguồn cung sẽ khó đạt như kỳ vọng.

10. Bất động sản sẽ thay đổi như thế nào?

Đối với thị trường bất động sản, đây là câu chuyện cần theo dõi trong trung và dài hạn.

Một mặt, việc tháo gỡ thủ tục và phân cấp mạnh hơn có thể giúp dự án được triển khai nhanh hơn.

Mặt khác, việc ưu tiên nhà ở cho thuê và nhà ở giá phù hợp có thể làm thay đổi cơ cấu nguồn cung.

Dòng vốn cũng có khả năng dịch chuyển dần sang những sản phẩm tạo dòng tiền thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Đặc biệt, những khu vực có:

• nhiều việc làm, khu công nghiệp, hạ tầng giao thông tốt, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu thuê nhà lớn, quỹ đất có khả năng phát triển dự án.

sẽ đáng chú ý hơn trong bài toán phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng sửa Luật Nhà ở sẽ khiến mọi bất động sản tăng giá.

Tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào quy hoạch, pháp lý, hạ tầng, cung cầu và khả năng triển khai dự án tại từng khu vực.

Kết luận

Điểm đáng chú ý nhất của lần sửa đổi Luật Nhà ở này không nằm ở việc Nhà nước muốn xây thêm bao nhiêu căn nhà.

Quan trọng hơn là thay đổi cách tiếp cận đối với nhu cầu chỗ ở.

Người dân cần nhiều lựa chọn hơn: mua nhà, thuê nhà, nhà thương mại giá phù hợp, nhà ở chính sách.

Doanh nghiệp cần một môi trường pháp lý rõ ràng hơn để đầu tư.

Địa phương cần được phân cấp phù hợp để chủ động giải quyết nhu cầu nhà ở trên địa bàn.

Còn Nhà nước tập trung vào vai trò kiến tạo thể chế, quy hoạch, hạ tầng và kiểm soát thị trường.

Nếu những định hướng này được cụ thể hóa hiệu quả, thị trường nhà ở Việt Nam có thể bước sang một giai đoạn mới: không chỉ chạy theo số lượng nhà được xây dựng, mà hướng tới khả năng tiếp cận chỗ ở ổn định của người dân.

Đây mới là thước đo quan trọng nhất của một chính sách nhà ở.

Lưu ý: Bài viết phân tích dựa trên các định hướng, dự thảo và thông tin được công bố tại thời điểm ngày 19/8/2026. Nội dung không thay thế tư vấn pháp lý và không nên được hiểu là quy định đã có hiệu lực.