Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành: Những khu vực nào có thể hưởng lợi về bất động sản?

Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành đang được triển khai ra sao?

Dự án cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành là tuyến giao thông có vai trò kết nối TP.HCM với khu vực Bình Dương và Chơn Thành. Đoạn tuyến qua khu vực TP.HCM hiện có chiều dài khoảng 45,7 km, điểm đầu kết nối với Vành đai 3 TP.HCM và điểm cuối tại Km52+159, khu vực ranh giới với Đồng Nai. Đoạn này được đầu tư với quy mô 4 làn xe, nền đường rộng 25,5 m và vận tốc thiết kế 100 km/h.

Theo Bộ Xây dựng, dự án đoạn qua TP.HCM đã khởi công từ tháng 2/2025 và đến thời điểm cập nhật trong tháng 7/2026, khối lượng thi công đạt khoảng 10%. Thành phố đang tiếp tục đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và tiến độ xây dựng.

Riêng đoạn qua địa bàn Đồng Nai dài khoảng 6,6 km. Theo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng thành phố Đồng Nai, đoạn tuyến này được phấn đấu cơ bản hoàn thành trong năm 2026 và đưa vào khai thác trong năm 2027.

Như vậy, đây không còn là câu chuyện chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Nhiều đoạn của tuyến đã bước vào giai đoạn triển khai thực tế, nhưng tiến độ từng đoạn vẫn khác nhau và cần theo dõi riêng.

Tuyến cao tốc kết nối những khu vực nào?

Điểm đáng chú ý của tuyến là nó không chỉ phục vụ nhu cầu đi lại giữa hai địa phương mà tạo thêm một trục kết nối Bắc – Nam ở phía Đông Nam Bộ.

Từ TP.HCM, tuyến kết nối lên khu vực Bình Dương cũ, sau đó hướng về Chơn Thành. Trên hành lang này có nhiều khu vực công nghiệp và đô thị đang phát triển.

Đáng chú ý có:

• Khu vực Thuận An, TP.HCM ở đầu tuyến.

• Tân Uyên và khu vực phía Bắc Bình Dương cũ.

• Phú Giáo.

• Bàu Bàng.

• Khu vực Chơn Thành.

• Các khu vực công nghiệp, đô thị nằm trong vùng kết nối với tuyến.

Với Chơn Thành, ý nghĩa của tuyến còn lớn hơn khi khu vực này tiếp tục được kết nối với các trục giao thông hướng Tây Nguyên và Bình Phước cũ.

Đây là lý do Chơn Thành và các khu vực công nghiệp lân cận đang được giới bất động sản theo dõi.

Những khu vực nào có thể hưởng lợi về bất động sản?

Không phải tất cả bất động sản nằm gần cao tốc đều hưởng lợi như nhau.

Nếu nhìn theo góc độ thị trường, có thể chia thành 3 nhóm.

1. Khu vực gần các đầu mối giao thông và đô thị hiện hữu

Đây là nhóm có lợi thế rõ nhất.

Lý do là cao tốc không hoạt động độc lập. Giá trị của một tuyến đường thường phát huy tốt hơn khi kết nối với:

• đường vành đai, quốc lộ, đường tỉnh, khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm dân cư hiện hữu.

Những khu vực đã có dân cư, thương mại và hạ tầng trước khi cao tốc hình thành thường có khả năng hấp thụ tác động của hạ tầng tốt hơn những khu đất nằm xa khu dân cư.

2. Phú Giáo – Bàu Bàng và hành lang công nghiệp phía Bắc

Đây là khu vực cần theo dõi trong trung hạn.

Lợi thế của hành lang này nằm ở sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông và công nghiệp.

Khi khả năng kết nối với TP.HCM được cải thiện, doanh nghiệp có thêm lựa chọn về vị trí sản xuất, kho bãi và logistics.

Từ đó có thể hình thành nhu cầu đối với:

• Nhà ở cho người lao động, nhà ở chuyên gia, dịch vụ, kho bãi, thương mại, bất động sản phục vụ sản xuất.

Với bất động sản, đây là tác động thực tế.

3. Chơn Thành – Minh Hưng: khu vực đáng theo dõi

Nếu nhìn riêng về chiến lược phát triển bất động sản, Chơn Thành và Minh Hưng là nhóm khu vực Chợ Nhà Việt nên tiếp tục theo dõi sát.

Đoạn cao tốc qua khu vực Bình Phước cũ dài khoảng 6,6 km, được đầu tư giai đoạn 1 với quy mô 4 làn xe cao tốc hoàn chỉnh, thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy hoạch 6 làn. Tổng mức đầu tư đoạn này khoảng 1.474 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý không chỉ là bản thân 6,6 km cao tốc.

Quan trọng hơn là Chơn Thành nằm ở điểm kết nối giữa các hành lang giao thông và công nghiệp.

Khu vực Minh Hưng có lợi thế về nền công nghiệp hiện hữu. Khi hạ tầng liên vùng tiếp tục được hoàn thiện, khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế lớn có thể được cải thiện.

Đối với thị trường đất nền, đây là yếu tố cần theo dõi.

Cao tốc tác động đến bất động sản bằng cách nào?

Có 4 tác động chính cần theo dõi.

Thứ nhất: Rút ngắn thời gian kết nối

Đây là tác động trực tiếp nhất.

Khi thời gian di chuyển giảm, khoảng cách địa lý giữa các khu vực được “thu hẹp” về mặt kinh tế. Một khu vực trước đây bị xem là xa trung tâm có thể trở nên phù hợp hơn cho sản xuất, kho vận hoặc nhà ở.

Thứ hai: Mở rộng không gian đô thị

Khi giao thông phát triển, quá trình đô thị hóa thường có xu hướng lan rộng theo các trục kết nối.

Nhưng quá trình này cần thời gian. Không nên kỳ vọng chỉ vài tháng sau khi có thông tin cao tốc thì một khu vực lập tức trở thành trung tâm mới.

Thứ ba: Tạo thêm nhu cầu bất động sản phục vụ công nghiệp

Đây có thể là tác động đáng chú ý tại Chơn Thành, Minh Hưng, Phú Giáo và Bàu Bàng.

Công nghiệp phát triển kéo theo nhu cầu về: nhà ở → dịch vụ → thương mại → kho bãi → logistics.

Thứ tư: Tăng mức độ quan tâm của thị trường

Đây là tác động dễ nhìn thấy nhất nhưng cũng dễ bị thổi phồng nhất.

Thông tin về cao tốc có thể khiến lượng người tìm kiếm đất tăng lên.

Tuy nhiên, lượng quan tâm không đồng nghĩa với giao dịch thực tế.

Có nên mua đất chỉ vì gần cao tốc?

Không nên.

Khoảng cách đến cao tốc chỉ là một tiêu chí.

Một bất động sản muốn hưởng lợi thực sự cần xem thêm:

• Có đường kết nối trực tiếp hay không?

• Có nút giao thuận tiện hay không?

• Đường hiện hữu rộng bao nhiêu?

• Pháp lý thế nào?

• Có nằm trong khu vực hạn chế xây dựng hay không?

• Khu dân cư hiện hữu ra sao?

• KCN nào ở gần?

• Khả năng khai thác thực tế thế nào?

• Giá hiện tại đã phản ánh kỳ vọng hạ tầng chưa?

Đặc biệt, đừng nhầm “gần cao tốc” với “có lợi thế thương mại”.

Một lô đất cách cao tốc 1 km nhưng đường vào nhỏ, dân cư thưa và không có kết nối với nút giao có thể kém hấp dẫn hơn một bất động sản xa hơn nhưng nằm trên tuyến đường kết nối trực tiếp với khu dân cư và khu công nghiệp.

Chơn Thành và Minh Hưng có phải tâm điểm mới?

Đây là câu hỏi thị trường đang quan tâm.

Chơn Thành có lợi thế về vị trí kết nối. Minh Hưng có nền công nghiệp hiện hữu. Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành bổ sung thêm một trục giao thông quan trọng.

Ba yếu tố này tạo thành nền tảng đáng chú ý.

Nhưng giá bất động sản cuối cùng vẫn phụ thuộc vào:

hạ tầng thực tế + dân cư + công nghiệp + pháp lý + khả năng khai thác + giá mua ban đầu.

Đây cũng là lý do khi tìm bất động sản tại Chơn Thành hoặc Minh Hưng, người mua nên đánh giá từng vị trí cụ thể thay vì mua theo câu chuyện chung của cả khu vực.