Thị trường BĐS TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước: Tiền đang đổ về đâu?

TP.HCM: Nguồn cung tăng, nhưng nhà vừa túi tiền vẫn khó tìm

Trong quý I/2026, TP.HCM ghi nhận 1.642 căn hộ mở bán mới, tăng 369% so với cùng kỳ năm trước. Trái lại, nhà thấp tầng chỉ có 87 căn được đưa ra thị trường.

Con số này cho thấy nguồn cung đã cải thiện rõ, nhưng chưa giải quyết được bài toán giá.

Các dự án mới vẫn tập trung nhiều ở phân khúc có giá cao, trong khi người mua có ngân sách vừa phải phải tìm kiếm xa hơn khu vực trung tâm.

Xu hướng này đã diễn ra trong vài năm và tiếp tục rõ hơn trong năm 2026. Theo Batdongsan.com.vn, tỷ trọng nguồn cung mới tại khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm nay. Nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.

Nói cách khác, thị trường không thiếu nguồn cung hoàn toàn, mà nguồn cung đang đi ra ngoài khu vực lõi.

Đây là điểm quan trọng khi nhìn sang Bình Dương cũ và Đồng Nai.

Quy hoạch TP.HCM mới: Khu nào sẽ được hưởng lợi?

TP.HCM đang lập Quy hoạch tổng thể với tầm nhìn đến năm 2075. Định hướng được đưa ra là phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm, lấy giao thông công cộng và mô hình TOD làm một trong những động lực phát triển. Sau khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt, thành phố sẽ tiếp tục hoàn thiện quy hoạch phân khu trên toàn địa bàn.

Đối với bất động sản, đây là phần đáng theo dõi hơn những khẩu hiệu về một “siêu đô thị”.

Bởi sau quy hoạch chung sẽ là câu chuyện cụ thể hơn: khu nào được phát triển đô thị, khu nào là công nghiệp, khu nào dành cho hạ tầng, khu nào được phép xây dựng và mật độ ra sao.

Hiện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã cung cấp hệ thống tra cứu quy hoạch TP.HCM mới và riêng dữ liệu hạ tầng khu vực Bình Dương để người dân theo dõi.

Đây cũng là dữ liệu mà người mua đất nên kiểm tra trước khi quyết định xuống tiền, thay vì chỉ dựa vào bản đồ do môi giới cung cấp.

Hạ tầng đang kéo thị trường ra xa trung tâm

TP.HCM hiện có 8 dự án giao thông trọng điểm thuộc nhóm dự án quan trọng quốc gia. Trong đó có Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành và các dự án mở rộng cao tốc.

Vành đai 3 đã hoàn thành 100% công tác giải phóng mặt bằng; giá trị xây lắp các dự án thành phần đạt khoảng 70-78% theo cập nhật của TP.HCM hồi tháng 7/2026. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành toàn tuyến trong năm nay.

Vành đai 4 có câu chuyện khác. Các dự án thành phần đầu tư công trên địa bàn TP.HCM đã được phê duyệt, trong khi các dự án PPP đang lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn chậm, đặc biệt tại khu vực Bình Dương cũ.

Vì vậy, nếu nói Vành đai 4 sẽ làm giá đất tăng là quá sớm.

Điều có thể khẳng định là tuyến đường này đang tạo ra một trục kết nối mới giữa TP.HCM, Bình Dương cũ, Đồng Nai và các địa phương lân cận. Giá trị bất động sản tại từng vị trí sẽ phụ thuộc vào khoảng cách tới tuyến, nút giao và khả năng kết nối với khu dân cư, khu công nghiệp.

Bình Dương cũ: Thị trường đã có dân cư, việc làm và hạ tầng

Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Bến Cát và nhiều khu vực khác của Bình Dương cũ hiện thuộc TP.HCM mới.

Nhưng xét về bất động sản, đây vẫn là một thị trường cần được tách riêng.

Khác với nhiều khu vực đang chờ đô thị hình thành, Bình Dương cũ đã có hệ thống khu công nghiệp, dân cư, trường học, bệnh viện, thương mại và các khu đô thị.

Đây là lý do thị trường căn hộ tại khu vực này từng phát triển mạnh hơn nhiều địa phương lân cận.

Sau khi sáp nhập, câu chuyện đáng quan tâm hơn là Bình Dương cũ sẽ được kết nối với phần lõi TP.HCM như thế nào.

Vành đai 3, Vành đai 4 và tuyến TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành đang tạo ra các hướng kết nối mới. Trong đó, tuyến TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành đặc biệt quan trọng với khu vực phía Bắc Bình Dương cũ và Bình Phước cũ.

Nhưng Bình Dương không phải một thị trường đồng nhất.

Dĩ An và Thuận An gần TP.HCM, đô thị hóa cao và giá nhà chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường TP.HCM.

Thủ Dầu Một có nền tảng đô thị, hành chính và dịch vụ riêng.

Bến Cát, Bàu Bàng, Tân Uyên lại có câu chuyện gắn nhiều hơn với công nghiệp, logistics và quỹ đất phát triển.

Vì vậy, cùng một thông tin “Bình Dương hưởng lợi từ hạ tầng” nhưng mức độ tác động lên từng khu vực sẽ rất khác nhau.

Đồng Nai: Long Thành đang xuất hiện thêm một lớp quy hoạch mới

Nếu TP.HCM đang thay đổi theo quy hoạch đa trung tâm, Đồng Nai đang nổi lên với câu chuyện sân bay, công nghiệp, logistics và các hành lang đô thị mới.

Sở Xây dựng Đồng Nai đặt mục tiêu hoàn thành quy hoạch chung đô thị Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch và Trảng Bom trong năm 2026, đồng thời phấn đấu phủ kín quy hoạch chung cho 95 xã, phường.

Riêng Long Thành đang có nhiều thông tin quy hoạch đáng chú ý.

Tháng 5/2026, UBND TP Đồng Nai phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu vực hình thành đô thị mới tại cửa ngõ phía Tây sân bay Long Thành, với quy mô hơn 6.318 ha, thuộc một phần xã Phước Thái, xã Long Phước và phường Long Thành.

Đây là thông tin đáng chú ý hơn một tin quảng cáo dự án thông thường.

Bởi đây là quy hoạch phân khu, tức đã đi sâu hơn quy hoạch tỉnh hoặc định hướng phát triển chung.

Cũng tại Long Thành, tỉnh đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghệ số tập trung Long Thành với quy mô hơn 119 ha tại An Phước và Bình An. Khu vực này tiếp giáp các tuyến giao thông quy hoạch và đường song hành cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

Những thông tin như vậy đang khiến Long Thành trở thành khu vực phải theo dõi sát.

Nhưng cũng cần phân biệt rõ:

Quy hoạch phân khu không đồng nghĩa dự án bất động sản đã được triển khai.

Người mua đất vẫn phải kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, pháp lý tài sản và tình trạng đầu tư cụ thể.

Nhơn Trạch cũng đang được cập nhật quy hoạch

Tại Nhơn Trạch, chính quyền địa phương đã tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với đồ án Quy hoạch phân khu Nhơn Trạch 1 tỷ lệ 1/2.000 vào cuối tháng 6/2026.

Như vậy, Long Thành và Nhơn Trạch không chỉ được chú ý vì sân bay Long Thành.

Quy hoạch đô thị đang là một câu chuyện riêng.

Đây là điểm cần theo dõi trong thời gian tới, nhất là khi các dự án giao thông liên vùng tiếp tục được triển khai.

Bình Phước cũ: Chơn Thành đáng chú ý hơn câu chuyện “đất giá rẻ”

Bình Phước cũ hiện nằm trong tỉnh Đồng Nai mới, nhưng thị trường bất động sản tại Chơn Thành, Đồng Xoài và các khu vực công nghiệp vẫn có những đặc điểm riêng.

Điểm đáng chú ý nhất là hạ tầng kết nối.

Dự án cao tốc Bắc - Nam phía Tây đoạn Gia Nghĩa - Chơn Thành được xác định là một trong những dự án giao thông trọng điểm quốc gia. Tuyến có quy mô hoàn chỉnh 6 làn xe, nền đường tiêu chuẩn 32,25 m, tốc độ thiết kế 100-120 km/h.

Chơn Thành đồng thời nằm trên hướng kết nối với Bình Dương cũ và TP.HCM.

Đây là lý do khu vực này thường xuyên xuất hiện trong các câu chuyện đầu tư bất động sản.

Nhưng có một vấn đề cần nói thẳng:

Giá đất rẻ không phải là lợi thế nếu không có người mua.

Một khu đất cách xa trung tâm, dân cư thưa, chưa có dịch vụ và chỉ dựa vào kỳ vọng cao tốc sẽ có tính thanh khoản rất khác một khu đất nằm gần khu công nghiệp, đường hiện hữu và khu dân cư.

Với Chơn Thành, câu chuyện cần theo dõi là cao tốc + khu công nghiệp + dân cư + đô thị, chứ không phải chỉ riêng cao tốc.

Bốn thị trường, bốn câu chuyện về dòng tiền

Nhìn vào các dữ liệu này, chưa thể nói tiền đang “đổ” toàn bộ vào một địa phương.

Nhưng có một xu hướng khá rõ: người mua đang phải đi xa hơn để tìm sản phẩm phù hợp, trong khi doanh nghiệp phát triển dự án cũng tìm đến những khu vực còn quỹ đất và có hạ tầng kết nối.

Batdongsan.com.vn ghi nhận người mua tại TP.HCM mới dành tỷ trọng quan tâm lớn nhất cho chung cư trong nửa đầu năm 2026, trong khi đất nền thấp hơn đáng kể. 67% người được khảo sát đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn tới thị trường.

Điều đó cho thấy thị trường đang chọn lọc hơn.

Không phải cứ có quy hoạch là tăng giá.

Không phải cứ có cao tốc là thanh khoản tốt.

Và cũng không phải cứ rời TP.HCM là mua được bất động sản rẻ.

Dòng tiền sẽ tìm đến đâu?

Nếu phải chọn những khu vực cần theo dõi trong phần còn lại của năm 2026, Long Thành - Nhơn Trạch, Dĩ An - Thuận An, Thủ Dầu Một - Bến Cát và Chơn Thành là những cái tên có nhiều dữ liệu để tiếp tục theo dõi.

Nhưng lý do của từng khu vực khác nhau.

Long Thành có sân bay và quy hoạch đô thị mới.

Nhơn Trạch có vị trí kết nối với TP.HCM và hệ thống hạ tầng liên vùng.

Dĩ An, Thuận An có lợi thế về dân cư và khoảng cách tới TP.HCM.

Thủ Dầu Một, Bến Cát có nền tảng đô thị và công nghiệp.

Chơn Thành có câu chuyện về công nghiệp và các tuyến cao tốc mới.

Đây mới là những yếu tố có thể tạo ra nhu cầu bất động sản.

Còn việc giá một khu đất tăng bao nhiêu vẫn phụ thuộc vào từng vị trí, pháp lý, nguồn cung và khả năng giao dịch.

Kết luận

Thị trường bất động sản phía Nam năm 2026 đang được định hình lại bởi ba thứ: quy hoạch, hạ tầng và sự dịch chuyển của nhu cầu nhà ở.

TP.HCM vẫn là trung tâm lớn nhất nhưng nguồn cung mới đang mở rộng ra ngoài khu vực lõi. Bình Dương cũ có lợi thế về công nghiệp và dân cư. Đồng Nai đang có thêm động lực từ sân bay Long Thành và các quy hoạch đô thị mới. Bình Phước cũ, đặc biệt Chơn Thành, đang chờ sự cộng hưởng giữa cao tốc và công nghiệp.

Nếu chỉ nhìn vào giá đất, rất khó biết tiền đang đi đâu.

Muốn tìm đúng dòng tiền, phải nhìn vào nơi đang có thêm đường, thêm việc làm, thêm dân cư và thêm nguồn cung nhà ở.

Đó cũng là bốn nhóm dữ liệu ChonNhaviet.com sẽ tiếp tục theo dõi riêng cho từng khu vực trong các bài tiếp theo.