Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh khởi công: Đồng Nai mở thêm trục kết nối TP.HCM và cao tốc Long Thành

Đồng Nai khởi công Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh: Một tuyến đường, nhưng mở ra cả trục phát triển mới

Ngày 30/6, Đồng Nai khởi công Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh, tuyến đường trước đây được biết đến với tên Hương lộ 2, kết nối Quốc lộ 51 với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Nếu chỉ nhìn vào con số 15,5 km chiều dài hay lộ giới 60 m, đây là thêm một dự án giao thông lớn của Đồng Nai.

Nhưng nếu đặt tuyến đường này vào toàn bộ bản đồ hạ tầng phía Đông TP.HCM, câu chuyện lại khác.

Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh đang nằm giữa một khu vực đồng thời xuất hiện cao tốc, sân bay, các tuyến vành đai, các cây cầu mới và quá trình mở rộng không gian đô thị. Vì vậy, giá trị đáng chú ý nhất của tuyến đường không nằm ở bản thân 15,5 km đường, mà ở khả năng kết nối những mảnh hạ tầng vốn đang phát triển riêng lẻ thành một mạng lưới hoàn chỉnh hơn.

Từ một tuyến đường địa phương thành trục kết nối liên vùng

Theo nghị quyết của HĐND thành phố Đồng Nai, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh dài khoảng 15,5 km, điểm đầu giao Quốc lộ 51 tại phường Long Hưng và điểm cuối kết nối cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây tại xã An Phước. Tuyến đi qua Long Hưng, Tam Phước và An Phước, với lộ giới quy hoạch 60 m.

Điều đáng nói là hai đầu của tuyến đường đều nằm trên những trục giao thông có ý nghĩa lớn.

Một đầu là Quốc lộ 51 – tuyến đường lâu nay đảm nhiệm vai trò kết nối Đồng Nai với khu vực phía Nam và hệ thống cảng, công nghiệp.

Đầu còn lại là cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây – tuyến đường trực tiếp đưa giao thông từ Đồng Nai về TP.HCM và kết nối với mạng lưới cao tốc phía Nam.

Khi hai đầu này được nối với nhau bằng một trục đô thị quy mô lớn, giá trị của Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh không còn đơn thuần là “một con đường mới”.

Nó tạo thêm một hướng di chuyển song song với những tuyến hiện hữu, đồng thời đưa các khu vực phía Nam thành phố Đồng Nai tiếp cận cao tốc thuận lợi hơn.

Đây mới là điểm cần nhìn khi đánh giá tác động của dự án.

Vì sao Quốc lộ 51 cần thêm một trục kết nối?

Trong nhiều năm, Quốc lộ 51 là một trong những tuyến đường quan trọng nhất kết nối Đồng Nai với TP.HCM và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu.

Khi đô thị, khu công nghiệp, logistics và các dự án lớn cùng phát triển, một tuyến đường phải đảm nhận quá nhiều luồng giao thông sẽ dễ trở thành điểm nghẽn.

Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh tạo ra một hướng kết nối mới từ Quốc lộ 51 vào cao tốc.

Nói cách khác, thay vì tất cả dòng phương tiện đều phải tập trung vào những hướng giao thông quen thuộc, hệ thống bắt đầu có thêm khả năng phân bổ lại luồng di chuyển.

Đây là tác động hạ tầng quan trọng hơn việc chỉ nói “đường rộng 60 m”.

Một tuyến đường rộng nhưng không kết nối được với mạng lưới lớn thì hiệu quả bị giới hạn.

Ngược lại, một tuyến đường kết nối được hai đầu mối quan trọng có thể làm thay đổi cách người dân và doanh nghiệp lựa chọn tuyến đi, từ đó thay đổi cả giá trị sử dụng của những khu vực nằm trên hành lang đó.

Cái đáng chú ý nhất nằm ở đoạn 7,5 km cuối tuyến

Toàn tuyến dài khoảng 15,5 km, nhưng không phải toàn bộ đều là đường xây mới từ đầu.

Theo thông tin tại lễ khởi công, đoạn từ cầu Vàm Cái Sứt đến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây dài khoảng 7,5 km là phần được đầu tư mới theo quy hoạch.

Điều này rất quan trọng khi đánh giá tiến độ thực tế. Bởi một tuyến đường dài 15,5 km trên bản đồ không có nghĩa toàn bộ 15,5 km đều đang bắt đầu từ con số 0.

Một phần tuyến đã được hình thành qua các dự án trước đó. Việc đầu tư đoạn còn thiếu sẽ giúp ghép các đoạn hạ tầng thành một hành lang giao thông liên tục hơn. Đây cũng là lý do cầu Vàm Cái Sứt có vai trò đặc biệt. Nếu chỉ nhìn cây cầu như một công trình riêng lẻ, tác động của nó khá khó hình dung.

Nhưng khi đặt cầu Vàm Cái Sứt vào chuỗi:

Quốc lộ 51 → Long Hưng → Vàm Cái Sứt → Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh → cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây

thì có thể thấy mục tiêu lớn hơn là hình thành một hành lang giao thông xuyên qua khu vực phía Nam thành phố Đồng Nai.

Đây không chỉ là câu chuyện giao thông

Một trong những thay đổi lớn nhất mà Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh có thể tạo ra là thay đổi khả năng tiếp cận đất đai. Đây là điểm có liên quan trực tiếp tới bất động sản. Một khu vực trước đây nằm tương đối xa các trục giao thông lớn có thể trở nên dễ tiếp cận hơn khi một tuyến đường cấp đô thị được mở rộng và kết nối trực tiếp với cao tốc.

Hạ tầng không tự động tạo ra giá bất động sản. Hạ tầng tạo ra điều kiện để giá trị sử dụng của một khu vực có thể thay đổi.

Sau đó mới đến các yếu tố khác như dân cư, thương mại, việc làm, quy hoạch, pháp lý và khả năng khai thác. Đây là lý do cùng nằm trong bán kính vài kilomet của một tuyến đường nhưng hai khu đất có thể có mức hưởng lợi hoàn toàn khác nhau. Một khu đất nằm trên trục kết nối trực tiếp, có pháp lý rõ ràng, dân cư hiện hữu và khả năng kinh doanh có thể hưởng lợi rõ hơn. Trong khi đó, một lô đất chỉ được quảng cáo bằng câu “gần đại lộ” nhưng nằm trong khu vực quy hoạch chưa rõ, hạ tầng nội khu yếu hoặc khó tiếp cận thì chưa thể xem là hưởng lợi thực chất.

Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh đang đi qua vùng nào?

Tuyến đường đi qua Long Hưng, Tam Phước và An Phước. Đây đều là những khu vực nằm trong quá trình đô thị hóa mạnh của Đồng Nai.

Đặc biệt, Long Hưng nằm trong không gian phát triển đô thị ven sông Đồng Nai. Chính quyền địa phương đang định hướng phát triển khu vực này theo hướng đô thị, thương mại và dịch vụ gắn với lợi thế cảnh quan sông nước. Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh vì thế có một vai trò khác ngoài giao thông: tạo trục tiếp cận cho không gian đô thị mới. Thông tin chính thức của Đồng Nai cũng xác định tuyến đường có vai trò trong kết nối hạ tầng, phát triển đô thị và liên kết vùng.

Vì sao phải nhìn Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh cùng sân bay Long Thành?

Nếu tách riêng Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh khỏi các dự án khác, rất khó thấy hết tác động của tuyến đường. Nhưng khu vực này hiện đang nằm trong một quá trình tái cấu trúc hạ tầng lớn hơn. Sân bay Long Thành đang trở thành một cực giao thông mới. Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây tiếp tục giữ vai trò kết nối TP.HCM với Đồng Nai. Vành đai 3 và Vành đai 4 mở thêm các hướng kết nối liên vùng. Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu tạo thêm trục về phía cảng và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong bức tranh đó, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh đóng vai trò giống như một đường gom đô thị quy mô lớn, đưa các khu vực dân cư và đô thị phía Nam thành phố Đồng Nai tiếp cận mạng lưới giao thông cấp vùng.

Đó là lý do một tuyến đường 15,5 km có thể có ý nghĩa lớn hơn rất nhiều so với chiều dài thực tế của nó.

Điều gì có thể thay đổi trong 3-5 năm tới?

Nếu Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh được triển khai đúng tiến độ và kết nối đồng bộ với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, tác động đầu tiên có khả năng nhìn thấy là khả năng tiếp cận. Từ đó mới có thể xuất hiện tác động thứ hai: các khu vực nằm dọc hành lang giao thông trở nên thuận lợi hơn cho phát triển đô thị và dịch vụ. Tác động thứ ba mới là bất động sản. Và đây là điểm cần phân biệt giữa “hạ tầng tạo giá trị” và “hạ tầng tạo sóng đầu cơ”.

Một thị trường bất động sản khỏe không phải là nơi giá đất tăng ngay sau khi có thông tin khởi công. Một thị trường khỏe là nơi hạ tầng mới kéo theo dân cư thật, việc làm thật, thương mại thật và nhu cầu sử dụng thật. Nếu những yếu tố đó xuất hiện, giá trị bất động sản có thể tăng theo nền tảng kinh tế.

Nếu chỉ có môi giới mua đi bán lại dựa trên kỳ vọng, giá có thể tăng trước khi hạ tầng tạo ra giá trị thực và cũng có thể điều chỉnh rất nhanh.

Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh có thể trở thành một trong những trục đáng theo dõi nhất phía Nam Đồng Nai

Việc Đồng Nai khởi công Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh không phải là một sự kiện đơn lẻ. Đây là một mắt xích trong quá trình thay đổi cấu trúc giao thông phía Đông TP.HCM. Từ Quốc lộ 51, tuyến đường đi qua Long Hưng, Tam Phước, An Phước và kết nối vào cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Tuyến dài khoảng 15,5 km, lộ giới quy hoạch 60 m. Quan trọng hơn, tuyến đường đang được đặt vào đúng khu vực mà nhiều hạ tầng lớn cùng hội tụ.

Và cũng chính từ đây, bản đồ bất động sản phía Nam thành phố Đồng Nai có thể bắt đầu được nhìn theo một cách khác: không còn chỉ nhìn từng dự án riêng lẻ, mà phải nhìn theo hành lang hạ tầng, khả năng kết nối và tốc độ hình thành đô thị.