Đồng Nai đang bước vào giai đoạn thay đổi mạnh về hạ tầng khi sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM, Bến Lức – Long Thành và nhiều tuyến đường kết nối cùng được triển khai. Với bất động sản, tác động sẽ không trải đều mà tập trung vào những khu vực có khả năng kết nối trực tiếp với các trục giao thông và trung tâm kinh tế mới.
Đồng Nai đang thay đổi cấu trúc kết nối
Nếu trước đây bất động sản Đồng Nai thường được nhắc đến cùng TP.HCM – Biên Hòa – Long Thành, thì hiện nay bức tranh hạ tầng đã rộng hơn.
Hàng loạt tuyến giao thông đang tạo thành mạng lưới kết nối:
TP.HCM → Nhơn Trạch → Long Thành → sân bay Long Thành → Biên Hòa → Bà Rịa – Vũng Tàu
Song song đó là các tuyến hướng lên phía Bắc như:
Long Thành → Dầu Giây → Tân Phú và kết nối về Bình Dương, Bình Phước.
Theo Cổng thông tin điện tử Đồng Nai, tỉnh đang triển khai nhiều dự án giao thông lớn phục vụ kết nối sân bay Long Thành, trong đó có cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM cùng các tuyến ĐT25B, ĐT25C.
Điểm đáng chú ý là một số dự án đã chuyển từ câu chuyện “quy hoạch” sang thi công, thông xe hoặc chuẩn bị khai thác.
1. Long Thành: tâm điểm lớn nhất của câu chuyện hạ tầng
Nếu phải chọn một khu vực nổi bật nhất tại Đồng Nai trong giai đoạn này, Long Thành gần như chắc chắn nằm ở vị trí đầu tiên.
Lý do không chỉ nằm ở sân bay. Sân bay Long Thành đang kéo theo cả một hệ thống giao thông kết nối xung quanh.
Theo thông tin của tỉnh Đồng Nai, giai đoạn 1 sân bay Long Thành đã khánh thành các công trình vào tháng 12/2025 và dự kiến đưa vào khai thác thương mại trong nửa đầu năm 2026.
Cùng lúc đó, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được đầu tư để tạo trục kết nối sân bay với khu vực cảng biển và các trung tâm kinh tế phía Nam.
Hơn 37 km cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu thuộc các dự án thành phần 2 và 3 đã chính thức được đưa vào khai thác ngày 29/4/2026.
Đây là thay đổi rất khác so với giai đoạn chỉ mới công bố quy hoạch.
8 phường, xã Đồng Nai có metro đi qua: Đất bị thu hồi được bồi thường thế nào?
TP.HCM tăng tốc 19 dự án hạ tầng kỹ thuật trọng điểm
Với bất động sản, cần nhìn gì ở Long Thành?
Không phải cứ đất Long Thành là hưởng lợi như nhau.
Nên ưu tiên theo dõi:
Khu vực kết nối trực tiếp với sân bay.
Khu vực gần các nút giao lớn.
Các tuyến đường kết nối Quốc lộ 51 với cao tốc.
Khu dân cư hiện hữu.
Khu vực có hoạt động thương mại và dịch vụ thực tế.
Đặc biệt, cần phân biệt đất nằm trong vùng có hạ tầng thật với đất chỉ được quảng cáo là “gần sân bay”.
2. Nhơn Trạch: hưởng lợi từ Vành đai 3 và kết nối TP.HCM
Nhơn Trạch là khu vực thứ hai cần theo dõi.
Lợi thế lớn nhất của Nhơn Trạch nằm ở vị trí nằm giữa TP.HCM và Long Thành.
Vành đai 3 TP.HCM là một trong những dự án quan trọng nhất đối với khu vực này.
Đoạn Vành đai 3 qua Đồng Nai dài khoảng 11,26 km, điểm đầu kết nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành và điểm cuối tại khu vực cầu Nhơn Trạch.
Dự án thành phần 3 đã thông xe kỹ thuật từ tháng 12/2025 và tiếp tục hoàn thiện để đưa vào khai thác.
Điều này có ý nghĩa lớn với Nhơn Trạch.
Bởi bài toán của Nhơn Trạch nhiều năm qua không chỉ là khoảng cách địa lý với TP.HCM mà còn là khả năng kết nối thực tế.
Khi các tuyến đường lớn hoàn thiện, thời gian di chuyển và khả năng kết nối giữa Nhơn Trạch – TP.HCM – Long Thành có thể thay đổi đáng kể.
Bất động sản Nhơn Trạch nên nhìn theo hướng nào?
Tập trung vào:
Nhơn Trạch → cầu Nhơn Trạch → Vành đai 3 → Long Thành.
Những khu vực nằm gần trục kết nối thực tế sẽ đáng theo dõi hơn những khu đất chỉ có khoảng cách địa lý đẹp trên bản đồ.
3. Biên Hòa: không còn chỉ là câu chuyện đô thị cũ
Biên Hòa có một lợi thế khác.
Đây là khu vực đô thị đã hình thành từ lâu, có dân cư, công nghiệp và hệ thống dịch vụ.
Vấn đề của Biên Hòa không phải tạo một đô thị mới từ đầu mà là tái cấu trúc không gian đô thị và giao thông.
Một trong những dự án đáng chú ý là cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
Đồng Nai cũng đang triển khai nhiều dự án kết nối với cao tốc và sân bay Long Thành. Trong đó có đường tỉnh 25B, 25C và các tuyến đường kết nối khác.
Ngoài ra, tỉnh đã đưa vào danh mục dự án trọng điểm đề án chuyển đổi công năng Khu công nghiệp Biên Hòa 1, cùng nhiều dự án giao thông quy mô lớn.
Điều này có thể tạo ra những thay đổi đáng chú ý đối với thị trường nhà ở, thương mại và dịch vụ tại Biên Hòa trong trung và dài hạn.
4. Trảng Bom: nằm giữa các cực phát triển
Trảng Bom thường không được nhắc đến nhiều như Long Thành hay Nhơn Trạch.
Nhưng xét về vị trí, đây lại là khu vực đáng theo dõi.
Trảng Bom nằm trên hành lang kết nối:
Biên Hòa → Long Thành → Dầu Giây.
Khu vực này cũng có nền công nghiệp và dân cư tương đối lớn.
Khi các tuyến giao thông lớn được hoàn thiện, lợi thế của Trảng Bom nằm ở khả năng kết nối với nhiều cực kinh tế thay vì phụ thuộc vào một hướng duy nhất.
Đây là dạng thị trường cần nhìn theo dòng người và dòng hàng hóa, không chỉ nhìn vào khoảng cách tới sân bay.
5. Dầu Giây – Tân Phú: hướng phát triển mới về phía Bắc
Khu vực thứ năm tôi cho rằng nên đưa vào danh sách theo dõi là Dầu Giây – Tân Phú.
Lý do nằm ở cao tốc Dầu Giây – Tân Phú.
Tuyến cao tốc này dài hơn 63 km, đi hoàn toàn trên địa bàn Đồng Nai. Giai đoạn 1 được khởi công từ tháng 8/2025 và dự kiến cơ bản hoàn thành trong năm 2026. Để thực hiện dự án, địa phương phải thu hồi hơn 390 ha đất trên địa bàn 8 xã, phường. Đến tháng 7/2026, mặt bằng đã bàn giao đạt hơn 93%.
Nếu hoàn thiện đúng tiến độ, tuyến này sẽ mở thêm một trục giao thông từ khu vực Dầu Giây lên phía Bắc Đồng Nai.
Đây là hướng cần theo dõi trong dài hạn, đặc biệt khi đặt cùng với hệ thống cao tốc và các tuyến giao thông hiện hữu.
Mỗi khu vực đang hưởng lợi từ một nhóm hạ tầng khác nhau.
Khu vực | Động lực chính cần theo dõi |
|---|---|
Long Thành | Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Quốc lộ 51 |
Nhơn Trạch | Vành đai 3, cầu Nhơn Trạch, kết nối TP.HCM |
Biên Hòa | Cao tốc, đô thị, chuyển đổi KCN Biên Hòa 1 |
Trảng Bom | Kết nối Biên Hòa – Long Thành – Dầu Giây |
Dầu Giây – Tân Phú | Cao tốc Dầu Giây – Tân Phú và kết nối phía Bắc Đồng Nai |
Đồng Nai đang bước sang một giai đoạn khác
Điểm đáng chú ý nhất của Đồng Nai hiện nay là nhiều dự án hạ tầng đã bắt đầu chuyển sang giai đoạn khai thác, thay vì chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch.
Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đã có đoạn đưa vào khai thác.
Vành đai 3 qua Đồng Nai đã thông xe kỹ thuật.
Sân bay Long Thành bước vào giai đoạn khai thác thương mại.
Cao tốc Dầu Giây – Tân Phú đang triển khai.
Các tuyến ĐT25B, ĐT25C và những tuyến kết nối sân bay tiếp tục được đầu tư.
Đồng Nai cũng đã thông qua chủ trương đầu tư một số dự án hạ tầng mới như đường trên cao dọc Quốc lộ 51, kéo dài metro Bến Thành – Suối Tiên đến Trung tâm hành chính tỉnh và sân bay Long Thành, cùng tuyến kết nối cầu Mã Đà – Vành đai 4 TP.HCM. Tổng mức đầu tư của 3 dự án được thông qua chủ trương lên hơn 110.000 tỷ đồng.
Như vậy, câu chuyện Đồng Nai không còn chỉ là “ăn theo sân bay Long Thành”.
Đó là câu chuyện về một mạng lưới hạ tầng mới đang hình thành.
Câu hỏi thường gặp
Khu vực nào ở Đồng Nai đáng chú ý về bất động sản năm 2026?
Năm 2026, Long Thành, Nhơn Trạch, Biên Hòa, Trảng Bom và Dầu Giây – Tân Phú là những khu vực đáng theo dõi do liên quan đến nhiều dự án giao thông và hạ tầng lớn.
Khu vực nào hưởng lợi trực tiếp từ sân bay Long Thành?
Long Thành là khu vực hưởng lợi trực tiếp nhất về vị trí. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi của từng bất động sản còn phụ thuộc vào khoảng cách tới sân bay, đường kết nối, pháp lý và khả năng khai thác.
Nhơn Trạch hưởng lợi từ dự án nào?
Nhơn Trạch đáng chú ý với Vành đai 3 TP.HCM, cầu Nhơn Trạch và các tuyến kết nối với Long Thành, TP.HCM.