Fed tăng lãi suất lần đầu sau 3 năm: Tiền sẽ chảy về đâu và bất động sản chịu tác động thế nào?

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vừa tăng lãi suất lần đầu tiên kể từ năm 2023, đưa lãi suất tham chiếu lên 3,75-4%. Động thái này không chỉ tác động đến nền kinh tế Mỹ mà còn có thể tạo thêm áp lực lên tỷ giá, mặt bằng lãi suất và dòng tiền đầu tư tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam.

Ngày 16/9, Fed quyết định tăng lãi suất thêm 0,25 điểm phần trăm, lên 3,75-4%. Đây là lần tăng đầu tiên sau hơn ba năm, trong bối cảnh lạm phát Mỹ vẫn cao hơn đáng kể so với mục tiêu 2%.

Điểm đáng chú ý là đây có thể chưa phải lần tăng cuối cùng trong năm nay. Theo dự báo kinh tế của Fed, ít nhất 12 trong 18 nhà hoạch định chính sách cho rằng cần thêm một lần tăng lãi suất trước cuối năm, trong khi 4 người dự báo có thể cần thêm hai lần.

Thủ tướng yêu cầu ngân hàng giảm thực chất lãi suất cho vay - hồi phục thị trường

Mua Bất Động Sản Ngân Hàng Phát Mãi, Thanh Lý: Lợi Ích, Rủi Ro Và Kinh Nghiệm Không Phải Ai Cũng Biết

Vì sao Fed quay lại tăng lãi suất?

Trong nhiều năm, Fed sử dụng lãi suất như một trong những công cụ chính để cân bằng hai mục tiêu: kiểm soát lạm phát và duy trì việc làm.

Khi lạm phát tăng cao, Fed có xu hướng nâng lãi suất để làm chi phí vay vốn đắt hơn. Tín dụng giảm, nhu cầu tiêu dùng và đầu tư có thể chậm lại, từ đó tạo áp lực kéo giá cả xuống.

Lần này, vấn đề nằm ở chỗ lạm phát Mỹ chưa trở về mức mục tiêu 2%. CPI tháng 8 được công bố ở mức 3,4%, trong khi Fed nâng dự báo PCE - thước đo lạm phát ưa thích - lên 3,7% vào cuối năm. Cùng lúc, Fed vẫn đánh giá nền kinh tế Mỹ có khả năng chống chịu tương đối tốt.

Điều đó tạo ra một bài toán khó: nền kinh tế chưa suy yếu đủ để Fed phải ưu tiên kích thích tăng trưởng, nhưng áp lực giá lại chưa giảm đủ để cơ quan này có thể tiếp tục nới lỏng tiền tệ.

Lãi suất Mỹ tăng, điều gì xảy ra với người vay tiền?

Tác động dễ nhìn thấy nhất nằm ở chi phí vốn.

Lãi suất Fed không phải mức lãi suất mà người dân trực tiếp trả khi vay ngân hàng. Tuy nhiên, nó ảnh hưởng đến mặt bằng lãi suất trên thị trường tài chính và chi phí huy động vốn.

Tại Mỹ, những khoản vay có lãi suất thả nổi thường phản ứng nhanh hơn. Chi phí sử dụng thẻ tín dụng, vay mua xe hoặc các khoản vay khác có thể tăng khi mặt bằng lãi suất đi lên.

Với người mua nhà, tác động không đơn giản là "Fed tăng lãi thì lãi vay mua nhà lập tức tăng".

Lãi suất thế chấp tại Mỹ còn phụ thuộc nhiều vào lợi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm. Vì vậy, một phần kỳ vọng về chính sách của Fed đã được phản ánh vào thị trường trước khi quyết định chính thức được đưa ra.

Đây cũng là điểm quan trọng khi nhìn sang Việt Nam: không nên đồng nhất việc Fed tăng lãi suất với việc lãi suất vay mua nhà trong nước lập tức tăng tương ứng.

Đồng USD mạnh lên, Việt Nam chịu thêm áp lực tỷ giá

Một trong những phản ứng nhanh của thị trường sau quyết định của Fed là đồng USD tăng giá. Sáng 17/9, chỉ số Dollar Index lên mức cao nhất khoảng 7 tuần.

Tại Việt Nam, áp lực tỷ giá đã xuất hiện ngay sau quyết định này.

Ngày 17/9, Ngân hàng Nhà nước công bố tỷ giá trung tâm ở mức 25.632 đồng/USD, tăng 6 đồng so với phiên trước và là mức cao nhất từ trước đến nay. Giá USD tại nhiều ngân hàng thương mại cũng tăng.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa áp lực tỷ giá và một chu kỳ tăng lãi suất trong nước.

Theo nhận định được Tuổi Trẻ dẫn lại từ chuyên gia Vietcap trước cuộc họp Fed, nếu Fed tăng lãi suất, tác động lên Việt Nam trong ngắn hạn có thể không quá lớn. Áp lực chính nằm ở việc chênh lệch lãi suất VND-USD bị thu hẹp, từ đó làm giảm dư địa điều hành chính sách tiền tệ nếu tỷ giá chịu áp lực mạnh.

Nói cách khác, Fed đang tạo thêm một biến số mà Ngân hàng Nhà nước phải tính đến, chứ không có nghĩa Việt Nam bắt buộc phải tăng lãi suất ngay sau Mỹ.

Thị trường chứng khoán và vàng phản ứng ra sao?

Lãi suất cao làm thay đổi tương quan giữa các loại tài sản.

Khi lợi suất tài sản an toàn tăng, cổ phiếu và các tài sản rủi ro phải cạnh tranh nhiều hơn để thu hút dòng tiền.

Sau quyết định của Fed ngày 16/9, chứng khoán Mỹ đảo chiều giảm. Dow Jones mất 1,2%, S&P 500 giảm 0,4%, trong khi Nasdaq gần như đi ngang.

Vàng cũng chịu áp lực khi USD mạnh lên và lãi suất duy trì ở mức cao. Giá vàng thế giới có thời điểm giảm mạnh sau thông báo của Fed.

Tuy nhiên, phản ứng trong một phiên giao dịch không nên được hiểu là xu hướng dài hạn đã hình thành.

Điều thị trường quan tâm hơn là Fed sẽ tăng thêm bao nhiêu lần và tốc độ điều chỉnh chính sách trong những tháng tới.

Bất động sản sẽ chịu tác động thế nào?

Với bất động sản, tác động của lãi suất thường đi qua dòng tiền và khả năng tiếp cận tín dụng, thay vì xảy ra ngay lập tức.

Có thể hình dung chuỗi tác động như sau:

Fed tăng lãi suất → USD và lợi suất tài sản an toàn tăng → áp lực tỷ giá tăng → dư địa nới lỏng tiền tệ của Việt Nam thu hẹp → chi phí vốn có thể chịu áp lực → sức mua sử dụng đòn bẩy tài chính bị ảnh hưởng.

Đây là lý do lãi suất quốc tế vẫn là biến số đáng theo dõi đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhưng mức độ ảnh hưởng còn phụ thuộc vào chính sách tiền tệ trong nước, thanh khoản ngân hàng, tăng trưởng tín dụng, sức khỏe doanh nghiệp và nhu cầu thực tế của người mua.

Đặc biệt, không thể kết luận rằng Fed tăng lãi suất đồng nghĩa bất động sản Việt Nam sẽ giảm giá.

Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn cung, pháp lý dự án, hạ tầng, nhu cầu ở thực, khả năng hấp thụ và dòng tiền của từng khu vực.

Một thị trường có nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực cao sẽ phản ứng khác với một khu vực phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ hoặc tín dụng.

Người mua nhà bằng vốn vay cần quan tâm điều gì?

Trong bối cảnh lãi suất quốc tế có xu hướng thắt chặt trở lại, người mua nhà sử dụng đòn bẩy nên quan tâm đến khả năng trả nợ, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu.

Một khoản vay có lãi suất thấp trong 6-12 tháng đầu chưa phản ánh toàn bộ chi phí vốn trong nhiều năm.

Các yếu tố cần kiểm tra gồm:

• Lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính như thế nào.

• Biên độ cộng thêm sau ưu đãi.

• Chu kỳ điều chỉnh lãi suất.

• Mức tăng tối đa trong mỗi kỳ điều chỉnh.

• Phí phạt khi tất toán trước hạn.

• Tổng số tiền phải trả nếu lãi suất tăng thêm 1-2 điểm phần trăm.

Đây là phần đặc biệt quan trọng với người mua bất động sản bằng vốn vay, bởi một thay đổi nhỏ trong lãi suất có thể làm thay đổi đáng kể dòng tiền phải trả hàng tháng đối với khoản vay lớn.

Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa tiền sẽ biến mất khỏi thị trường

Điểm cần nhìn rộng hơn là tiền không biến mất chỉ vì lãi suất tăng.

Dòng tiền có thể thay đổi nơi trú chân.

Khi lãi suất tăng, tiền gửi, trái phiếu và các tài sản có thu nhập cố định có thể trở nên hấp dẫn hơn. Trong khi đó, các tài sản có mức độ rủi ro cao hơn phải chứng minh được khả năng tạo lợi nhuận đủ lớn để bù đắp chi phí vốn.

Đối với bất động sản, điều này có thể khiến thị trường phân hóa mạnh hơn.

Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp, nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền sẽ có cách vận động khác với những tài sản phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Vì vậy, câu chuyện sau quyết định của Fed không chỉ là "lãi suất tăng hay giảm", mà quan trọng hơn là dòng tiền sẽ đi đâu khi chi phí vốn thay đổi.

Điều cần theo dõi trong những tháng tới

Sau quyết định ngày 16/9, có ba biến số đáng chú ý.

Thứ nhất là các quyết định tiếp theo của Fed. Nếu Fed tiếp tục tăng lãi suất, áp lực lên USD, lợi suất trái phiếu và chi phí vốn sẽ lớn hơn.

Thứ hai là lạm phát Mỹ. Nếu lạm phát tiếp tục cao, khả năng Fed duy trì chính sách tiền tệ chặt chẽ sẽ tăng.

Thứ ba là phản ứng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Tỷ giá, thanh khoản hệ thống ngân hàng và mặt bằng lãi suất trong nước sẽ quyết định mức độ truyền dẫn của cú sốc lãi suất quốc tế vào nền kinh tế Việt Nam.

Với bất động sản, đây mới là phần đáng theo dõi: không phải Fed tăng bao nhiêu, mà là quyết định đó cuối cùng truyền vào chi phí vốn và sức mua trong nước ở mức nào.

Fed đã mở lại chu kỳ tăng lãi suất sau hơn ba năm. Thị trường tài chính phản ứng ngay, nhưng tác động lên nền kinh tế và bất động sản sẽ cần thêm thời gian để thể hiện đầy đủ.