Doanh nghiệp bất động sản xoay dòng tiền khi sức mua suy yếu

Doanh nghiệp bất động sản xoay dòng tiền giữa lúc sức mua suy yếu

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mà bài toán quan trọng với nhiều doanh nghiệp không còn là mở rộng quỹ đất, mà là giữ được dòng tiền đủ khỏe để hoàn thành những dự án đang triển khai.

Hàng tồn kho tăng, giao dịch giảm và khả năng hấp thụ chậm khiến lượng vốn nằm trong dự án ngày càng lớn. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục chi tiền cho xây dựng, đất đai, nhân sự, vận hành và chi phí tài chính.

Đề xuất thu hồi đất nếu chủ đầu tư để dự án chậm quá 60 tháng

Hàng loạt chính sách mới có hiệu lực từ tháng 9/2026: Người dân cần biết gì?

Theo số liệu được công bố, lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2026 đã vượt 39.000 căn, trong đó tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46%. Lượng giao dịch thành công trên cả nước cũng giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, dữ liệu từ Dat Xanh Services cho thấy tỷ lệ hấp thụ bình quân trong nửa đầu năm chỉ khoảng 20-30%, giảm mạnh so với nửa cuối năm 2025....

Khi bán hàng chậm, vốn bị mắc kẹt trong dự án

Đặc thù của bất động sản là doanh nghiệp phải bỏ ra một lượng vốn rất lớn trước khi thu được tiền từ khách hàng.

Một dự án có thể mất nhiều năm để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường. Khi tốc độ bán hàng chậm lại, tiền không biến mất nhưng bị giữ lại trong hàng tồn kho.

Đây chính là điểm tạo ra áp lực lớn nhất đối với dòng tiền.

Doanh nghiệp vẫn phải thanh toán các khoản chi phí liên quan đến dự án trong khi lượng tiền thu về từ khách hàng không đạt như kế hoạch. Nếu sử dụng nhiều vốn vay, áp lực còn lớn hơn bởi chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh theo thời gian.

Vì vậy, một dự án có quỹ đất lớn chưa chắc đã là lợi thế nếu doanh nghiệp không đủ vốn để triển khai hoặc không có khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền.

Đây cũng là lý do cách nhìn của doanh nghiệp về quỹ đất đang thay đổi.

Trái phiếu vẫn là một kênh huy động vốn, nhưng không còn rẻ

Trong bối cảnh tín dụng không dễ tiếp cận, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục được sử dụng như một kênh huy động vốn.

Theo dữ liệu được bài viết dẫn lại từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản đã chào bán 4 lô trái phiếu, huy động gần 4.000 tỷ đồng với lãi suất phát hành bình quân khoảng 12,2% mỗi năm.

Một số doanh nghiệp lớn cũng huy động hàng nghìn tỷ đồng thông qua trái phiếu với mức lãi suất trên 11% mỗi năm.

Nhìn ở góc độ dòng tiền, đây là con dao hai lưỡi.

Nguồn vốn mới có thể giúp doanh nghiệp tiếp tục xây dựng, hoàn thiện dự án và tạo ra sản phẩm để bán. Nhưng nếu tiền mới chủ yếu được sử dụng để đảo nợ hoặc duy trì một dự án có khả năng tạo dòng tiền thấp, nghĩa vụ tài chính sẽ tiếp tục tích tụ.

Nói cách khác, huy động được tiền không đồng nghĩa với việc bài toán dòng tiền đã được giải quyết.

Điều quan trọng hơn là khoản tiền đó có thể tạo ra dòng tiền mới trong tương lai hay không.

Bán tài sản, chuyển nhượng dự án để lấy tiền mặt

Một xu hướng khác đang rõ hơn trên thị trường là doanh nghiệp chủ động bán bớt tài sản hoặc chuyển nhượng một phần dự án.

Novaland đã hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng. Doanh nghiệp vẫn còn một số tài sản tiếp tục được chào bán.

Một số doanh nghiệp khác cũng lựa chọn chuyển nhượng phần vốn tại dự án hoặc hợp tác với đối tác để tiếp tục triển khai.

Về bản chất, đây là cách chuyển một phần tài sản dài hạn thành tiền hoặc giảm nhu cầu vốn phải bỏ ra.

Doanh nghiệp có thể phải chia sẻ lợi nhuận trong tương lai, nhưng đổi lại là giảm áp lực tài chính ở hiện tại.

Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, việc sở hữu toàn bộ dự án thường được xem là lợi thế. Nhưng khi vốn trở nên đắt đỏ, giữ toàn bộ dự án cũng đồng nghĩa doanh nghiệp phải tự gánh toàn bộ nhu cầu vốn.

Vì vậy, hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng một phần dự án đang trở thành phương án thực tế hơn với những doanh nghiệp muốn giảm áp lực dòng tiền.

Cuộc sàng lọc không còn nằm ở quỹ đất

Thị trường bất động sản từng có một giai đoạn mà doanh nghiệp sở hữu càng nhiều quỹ đất càng được đánh giá cao.

Nhưng trong một thị trường mà thanh khoản chậm, tiêu chí này không còn đủ.

Một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng nợ cao, chi phí vốn lớn và sản phẩm khó bán có thể chịu áp lực nhiều hơn doanh nghiệp có quỹ đất nhỏ nhưng pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm phù hợp và dòng tiền tốt.

Đây là thay đổi quan trọng trong cách thị trường nhìn nhận sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản.

Khả năng tạo dòng tiền đang trở thành yếu tố quan trọng không kém quy mô tài sản.

Theo số liệu được công bố, 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã hoàn tất thủ tục giải thể trong 6 tháng đầu năm 2026, bình quân khoảng 243 doanh nghiệp mỗi tháng và hơn gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Con số này cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra mạnh hơn.

Những doanh nghiệp yếu về tài chính, phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc sở hữu dự án có thanh khoản thấp sẽ khó xoay xở hơn khi thị trường không còn dễ bán hàng.

Thị trường đang chuyển từ cuộc đua mở rộng sang cuộc đua về dòng tiền

Điểm đáng chú ý nhất của giai đoạn hiện nay không nằm ở việc doanh nghiệp đang thiếu tiền đơn thuần.

Vấn đề lớn hơn là mô hình tăng trưởng dựa vào mở rộng quỹ đất, vay vốn và kỳ vọng bán hàng nhanh đang trở nên khó vận hành như trước.

Doanh nghiệp muốn tiếp tục triển khai dự án phải cân đối lại tốc độ phát triển, ưu tiên những dự án có khả năng hoàn thành và tạo doanh thu, đồng thời giảm vốn nằm ở những tài sản chưa thể đưa vào khai thác.

Điều này cũng có thể khiến nguồn cung bất động sản thay đổi theo hướng chọn lọc hơn.

Các dự án pháp lý rõ ràng, có tiến độ triển khai thực tế và sản phẩm phù hợp với sức mua sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, những dự án cần lượng vốn lớn nhưng chưa xác định được khả năng hấp thụ có thể tiếp tục bị trì hoãn.

Với người mua nhà và nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần nhìn kỹ hơn vào từng dự án thay vì chỉ nhìn vào quy mô hay tên tuổi chủ đầu tư.

Một thị trường đang sàng lọc mạnh thường không thiếu tài sản, nhưng sẽ phân hóa rất rõ giữa những dự án có khả năng tạo giá trị thực và những tài sản phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá.

Cuối cùng, cuộc chơi của bất động sản không chỉ là ai có nhiều đất hơn.

Đó còn là ai có đủ sức giữ dòng tiền, hoàn thiện dự án và chờ đến khi thị trường quay trở lại....