8 phường, xã Đồng Nai có metro đi qua: Đất bị thu hồi được bồi thường thế nào?

Tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đang được nghiên cứu kéo dài đến Trung tâm hành chính TP Đồng Nai và sân bay quốc tế Long Thành. Riêng tại Đồng Nai, tuyến đi qua 8 phường, xã, với khoảng 87ha đất dự kiến bị thu hồi. Vấn đề được nhiều người dân quan tâm lúc này là giá đất bồi thường sẽ được tính như thế nào.

TP.HCM tăng tốc 19 dự án hạ tầng kỹ thuật trọng điểm

Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành tăng tốc, về đích 31/12/2026Phân tích chuyên sâu về chứng chỉ Môi giới tác động tới thị trường - nghề môi giới 2026

Metro kéo dài về Đồng Nai đi qua 8 phường, xã

Dự án kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến Trung tâm hành chính TP Đồng Nai và Cảng hàng không quốc tế Long Thành có chiều dài khoảng 43,5km.

Tại Đồng Nai, tuyến đi qua 8 phường, xã gồm:

• Biên Hòa

• Trấn Biên

• Long Hưng

• Phước Tân

• Tam Phước

• An Phước

• Nhơn Trạch

• Long Thành

Danh sách này đã được UBND TP Đồng Nai đưa vào kế hoạch thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án. Công tác đo đạc, cắm mốc, kiểm đếm và lập phương án bồi thường được triển khai theo từng địa bàn.

Đây là tuyến đường sắt có ý nghĩa kết nối trực tiếp với Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, đồng thời mở thêm hướng kết nối từ TP.HCM đến trung tâm hành chính mới của Đồng Nai và sân bay quốc tế Long Thành.

Theo thông tin được công bố, tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án khoảng 60.261 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khoảng 4.323 tỷ đồng.

Khoảng 87ha đất nằm trong phạm vi thu hồi

Theo thông tin được công bố tại hội nghị triển khai dự án, tổng diện tích đất dự kiến thu hồi khoảng 87ha.

Trong đó, diện tích phải thực hiện bồi thường khoảng 72,2ha.

Dự kiến có khoảng 1.101 trường hợp bị ảnh hưởng, trong đó khoảng 219 hộ thuộc diện bố trí tái định cư.

Con số này cho thấy công tác giải phóng mặt bằng là một phần rất lớn của dự án.

Trước đó, riêng khu vực Biên Hòa cũ đã có khoảng 161.000m² đất dự kiến bị thu hồi, với 527 hộ dân bị ảnh hưởng; trong đó 118 hộ giải tỏa trắng và phải bố trí tái định cư. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại khu vực này được dự toán hơn 1.200 tỷ đồng.

Giá đất bồi thường không đơn giản là giá mua bán trên thị trường

Đây là điểm người dân có đất trong phạm vi dự án cần đặc biệt lưu ý.

Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất chi nhánh Nhơn Trạch được Cafeland dẫn lại, giá đất bồi thường của dự án sẽ được xác định theo bảng giá đất của Đồng Nai tại thời điểm lập phương án và áp dụng hệ số K theo quy định.

Điều đó có nghĩa là không thể lấy một mức giá mua bán đất đang được rao trên thị trường rồi mặc nhiên coi đó là giá bồi thường.

Mức bồi thường của từng thửa đất còn phụ thuộc vào loại đất, vị trí, nguồn gốc sử dụng đất và các quy định liên quan tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền lập, phê duyệt phương án.

Ngoài tiền bồi thường về đất, người bị thu hồi đất còn có thể được xem xét các khoản bồi thường tài sản gắn liền với đất, hỗ trợ và chính sách tái định cư theo từng trường hợp.

Vì vậy, hai thửa đất nằm gần nhau nhưng khác loại đất hoặc khác điều kiện pháp lý chưa chắc có mức bồi thường giống nhau.

Hệ số K có vai trò gì?

Hệ số K là một trong những yếu tố được sử dụng trong quá trình xác định giá đất để thực hiện các nghĩa vụ và chính sách liên quan theo quy định của địa phương.

Đồng Nai đã ban hành Quyết định 03/2026/QĐ-UBND ngày 11/5/2026 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn. Đây là lần đầu thành phố Đồng Nai ban hành hệ số K theo cơ chế bảng giá đất hằng năm.

Hiểu đúng chính sách chống đầu cơ 2026, định nghĩa đất bỏ hoang giữa đất dự án và đất dân

Luật Đất đai 2024 quy định cách tính tiền sử dụng đất đối với đất ở thông thường như thế nào?

Tuy nhiên, cần tránh hiểu đơn giản rằng:

Giá trong bảng giá đất × một hệ số K = số tiền chắc chắn người dân nhận được.

Phương án bồi thường thực tế còn phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý của từng thửa đất, loại đất, vị trí và các khoản bồi thường, hỗ trợ liên quan.

Đặc biệt, bài toán bồi thường của dự án metro được thực hiện theo phương án được cơ quan có thẩm quyền lập và phê duyệt cho từng khu vực.

Công tác giải phóng mặt bằng đang được đẩy nhanh

Đồng Nai đang tách riêng công tác giải phóng mặt bằng để triển khai sớm.

Theo kế hoạch của UBND TP Đồng Nai, các công việc gồm đo đạc, cắm mốc, lập bản đồ thu hồi đất, thông báo thu hồi, kiểm đếm, xác nhận nguồn gốc đất, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Mục tiêu là đẩy nhanh các thủ tục để có thể triển khai mặt bằng theo tiến độ của dự án.

Đây là điểm đáng chú ý bởi với một dự án đường sắt đô thị kéo dài hơn 40km, mặt bằng thường là một trong những yếu tố quyết định khả năng triển khai thực tế.

Những khu vực nào đáng chú ý về bất động sản?

Với thị trường bất động sản, tuyến metro này đáng chú ý không chỉ vì đường sắt đi qua đâu mà còn vì mô hình phát triển đô thị theo định hướng TOD đang được Đồng Nai nghiên cứu dọc tuyến.

Trước đó, Đồng Nai đã quy hoạch các vị trí phát triển đô thị theo mô hình TOD và chuẩn bị quỹ đất đối ứng để huy động nguồn lực thực hiện dự án.

8 địa bàn có tuyến metro đi qua vì vậy sẽ có hai câu chuyện cần tách riêng.

Một là câu chuyện giải phóng mặt bằng

Đất nằm trực tiếp trong phạm vi thu hồi sẽ chịu tác động của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Ở trường hợp này, điều người dân quan tâm nhất không phải là “giá đất khu vực bao nhiêu” mà là:

• Thửa đất có nằm trong ranh thu hồi hay không?

• Thu hồi bao nhiêu diện tích?

• Loại đất được xác định là gì?

• Nguồn gốc sử dụng đất ra sao?

• Có tài sản trên đất hay không?

• Có thuộc diện tái định cư hay không?

• Phương án bồi thường được tính như thế nào?

Hai là câu chuyện phát triển đô thị quanh tuyến

Đối với những khu vực nằm ngoài ranh thu hồi, tác động lại nằm ở khả năng kết nối giao thông và phát triển đô thị trong tương lai.

Đặc biệt, các khu vực gần nhà ga, các đầu mối giao thông và những vị trí được định hướng TOD sẽ đáng theo dõi hơn so với việc chỉ nhìn vào khoảng cách đến đường metro.

Đây là khác biệt quan trọng.

Metro đi qua một khu vực không đồng nghĩa toàn bộ đất đai trong khu vực đó đều hưởng lợi như nhau.

Nhà đầu tư cần tránh nhầm giữa quy hoạch và giá trị thực tế

Thông tin về tuyến metro đang tạo thêm sự quan tâm đối với bất động sản tại Biên Hòa, Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước, An Phước, Nhơn Trạch và Long Thành.

Nhưng ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cần phân biệt rõ ba nhóm đất:

Nhóm 1: Đất nằm trong ranh thu hồi

Đây là nhóm chịu tác động trực tiếp của dự án và cần kiểm tra hồ sơ thu hồi, thông báo thu hồi đất, nguồn gốc đất và phương án bồi thường.

Nhóm 2: Đất nằm gần tuyến hoặc gần nhà ga

Đây là nhóm có thể được hưởng lợi về khả năng tiếp cận giao thông khi dự án hình thành, nhưng mức độ hưởng lợi phụ thuộc vào vị trí cụ thể và quy hoạch xung quanh.

Nhóm 3: Đất chỉ nằm trong cùng địa bàn

Việc cùng thuộc một phường, xã có tuyến metro đi qua chưa đủ để kết luận bất động sản đó sẽ hưởng lợi trực tiếp.

Đây cũng là lý do người mua nên kiểm tra bản đồ hướng tuyến, vị trí nhà ga, ranh quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất trước khi đưa ra quyết định.

Metro về Long Thành: câu chuyện lớn hơn một tuyến đường sắt

Nếu được triển khai theo kế hoạch, tuyến metro kéo dài từ Bến Thành - Suối Tiên về trung tâm hành chính TP Đồng Nai và sân bay Long Thành sẽ bổ sung một phương thức kết nối khối lượng lớn giữa TP.HCM, Đồng Nai và sân bay quốc tế Long Thành.

Dự án cũng nằm trong bức tranh phát triển hạ tầng lớn hơn của Đồng Nai, nơi đang đồng thời triển khai nhiều dự án giao thông kết nối sân bay, khu công nghiệp, cảng biển và các khu đô thị mới.

Với bất động sản, tác động đáng chú ý nhất có thể không nằm ở một “cơn sốt” ngắn hạn mà ở quá trình hình thành các cực đô thị và thương mại mới quanh hệ thống giao thông công cộng.

Tuy nhiên, từ quy hoạch đến công trình hoàn thành vẫn còn một khoảng thời gian và nhiều bước triển khai.

Vì vậy, ở thời điểm hiện tại, thông tin đáng theo dõi nhất vẫn là tiến độ giải phóng mặt bằng, hướng tuyến chính thức, vị trí nhà ga, quy hoạch TOD và phương án bồi thường cụ thể tại từng địa bàn.

Chợ Nhà Việt sẽ tiếp tục cập nhật tiến độ tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên kéo dài về Đồng Nai, đặc biệt các thay đổi liên quan đến quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường và bất động sản quanh tuyến.